나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [58] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원 2023타경3440 (58) 사건으로 경기도 부천시 심곡동 169-1에 소재한 더원루미에르오피스텔 8층 802호 부동산 임의경매 물건입니다.

용도는 오피스텔이며, 감정평가액은 484,000,000원입니다.

토지 면적은 10.46㎡ (약 3.16평, 토지 지분 10.4585㎡)이며, 건물 면적은 67.62㎡ (약 20.45평, 건물 지분 67.62㎡)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 김OO입니다.

본건은 중복 병합 사건으로 진행되며, 주의사항으로 별도 등기가 있음을 확인하였습니다.

건축물대장 상 본 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 2022년 7월 26일에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 전철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 자리한 더원루미에르오피스텔 내 8층 802호입니다.

주위는 부천역 앞 대로변의 상업지대로 상업 및 업무시설이 밀집해 있으며, 주거시설도 혼재된 지역입니다. 주변 환경은 양호한 편입니다.

교통 여건은 매우 우수합니다. 남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 버스정류장과 버스터미널이 위치하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류, 소로3류, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2023년 3월 6일

* 확정일자: 2023년 7월 24일

* 배당신고일자: 2023년 10월 20일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 3월 6일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 권리분석: 해당 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

본건은 별도 등기가 있으며, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

또한, 우정설비건설 주식회사로부터 561,000,000원, 정도건설산업 주식회사로부터 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 각 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이러한 유치권은 낙찰 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있어, 입찰 전 반드시 철저한 법적 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부천역 인근은 부천시의 중심 상업지구로서 유동인구가 매우 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에는 롯데백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 각종 금융기관, 병원, 관공서 등이 밀집해 있어 고객 접근성이 뛰어납니다.

더원루미에르오피스텔은 신축 건물로서 현대적인 시설을 갖추고 있어, 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가서 요약에 따르면 본건 건물 내 근린생활시설(1층, 2층, 3층)은 준공 후 미분양 상태로 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 합니다. 이는 건물 전체의 이미 지에 영향을 줄 수 있으나, 본건 802호는 업무시설로 사용될 가능성이 높아 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역이 도보 거리에 있으며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 이마트, CGV, 각종 병원, 은행, 관공서 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 부천초, 심곡초, 부천중, 부천고 등 다수의 교육기관이 인근에 위치합니다.

* 공원/녹지: 부천중앙공원 등 녹지 공간 접근성이 양호하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 주변환경: 상업지대와 주거지대가 혼합되어 있어 생활 편의시설 이용 및 주거 환경 측면 모두 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 총 60억 원이 넘는 상당한 금액의 유치권 신고가 있어, 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 위험이 높습니다. 유치권 성립 여부 및 인수 가능성을 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

* 별도 등기: 별도 등기 사항의 구체적인 내용을 확인해야 하며, 이것이 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 내 상가 미시공: 본건과 같은 층은 아니지만, 건물 내 상가 부분의 미완공 상태는 건물 전체의 가치 및 관리에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차 진행 및 이해관계 파악에 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 경기 변동 및 금리 변화에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 더원루미에르오피스텔 802호는 부천역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, 신축 오피스텔로서 기본적인 상품성은 양호할 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 수십억 원에 달하는 유치권 신고와 별도 등기의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

따라서 본건의 성공적인 낙찰 및 투자를 위해서는 유치권의 성립 여부와 인수 가능성에 대한 전문가의 정밀한 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 뛰어난 교통 및 상업 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 신축 건물로 비교적 양호한 내부 상태 및 상품성을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금 부담이 없습니다.

* 일괄 매각으로 토지 지분을 함께 취득할 수 있습니다.

* 향후 부천역 일대 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 부천역 역세권의 업무시설로, 감정가 484,000,000원입니다.

부동산 시장 조사 결과, 본건과 유사한 조건의 오피스텔 시세는 430,000,000원 ~ 460,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

다만, 본건에는 60억 원 이상의 유치권 신고가 존재하며, 별도 등기 사항도 확인되어야 하므로 상당한 권리상의 위험이 존재합니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원입니다.

종합적인 시장 상황, 감정가, 권리상의 위험 요소, 그리고 예상 시세를 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 410,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 감정가보다 낮으며, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰가는 면밀한 권리 분석 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.