나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [59] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (59)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 9층902호

용도: 오피스텔

감정가: 484,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.4585㎡ (약 3.16평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

건물지분: 67.62㎡ (약 20.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

건축년도: 2019년 건축허가, 2022년 사용승인

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 별도 등기 있음

특수물건정보: 중복병합사건

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 심곡동 169-1번지에 위치한 더원루미에르오피스텔 9층 902호입니다.

전철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있으며, 이는 부천역 앞 대로변의 상업지대에 해당합니다.

남측으로는 부일로에 접해 있고, 남서측으로는 부천역에 근접해 있습니다. 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 매우 양호한 편입니다.

3. 권리분석

채권자는 김OO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이장수 (이 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 7월 18일

* 확정일자: 2023년 7월 18일

* 배당신고일자: 2023년 10월 20일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

별도 등기: '별도 등기 있음'으로 표기되어 있어, 해당 등기의 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

유치권 신고:

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있으며, 관련 판결문이 첨부되어 있습니다.

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있습니다.

상기 두 건의 유치권 신고는 그 성립 여부가 불분명하며, 낙찰자가 인수할 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부천역 인근은 부천시의 핵심 상업지구 중 하나로, 유동인구 및 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

건물 자체는 업무시설로 분류되나, 근린생활시설도 포함하고 있어 다양한 상업 활동이 가능합니다.

토지 이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 지역 개발 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

부천역 역세권에 위치하여 지하철 1호선 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

부천역 상권 내에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 다양한 종류의 음식점 등 풍부한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

오피스텔 및 상업시설이 밀집한 지역 특성상 업무 및 상업 활동을 위한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건: 본 건은 중복 병합 사건으로 진행되므로, 경매 절차상의 복잡성이나 추가 소요 시간을 감안해야 합니다.

* 별도 등기: 등기부등본 상 '별도 등기 있음'으로 표기되어 있어, 해당 등기의 정확한 내용과 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 대규모 유치권 신고: 총 60억원 이상의 대규모 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 두 건 존재합니다. 이 유치권들의 법적 성립 여부가 불분명하며, 낙찰자가 인수할 경우 상당한 금액의 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요인입니다.

* 건물 내부 마감재 미시공 가능성: 감정평가서 요약에 따르면 근린생활시설의 경우 내부 마감재가 시공되지 않은 상태일 수 있습니다. 본 건(902호)의 실제 내부 마감 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본 물건 주변에 생활에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 비교적 최근에 준공된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통, 편의시설 접근성이 우수하여 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다. 그러나 두 건의 대규모 유치권 신고는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 법적 성립 여부에 따라 낙찰자의 추가 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 법률적 검토가 필수적이며, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 우수한 입지: 부천역 인근이라는 탁월한 위치는 임대 및 향후 가치 상승에 긍정적인 요소입니다.

* 비교적 신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 지역 개발 가능성: 일반상업지역 등으로 지정된 지역 특성상 향후 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시 시세 대비 저가 매수 기회: 유치권 등 법적 문제 해결 시, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 매입할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 더원루미에르오피스텔의 65-70㎡ 규모의 매물은 9층과 유사한 층수에서 최근 4억 7천만원에서 5억 1천만원 사이에 거래되거나 매물로 나와 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 동일 건물 내 유사한 조건의 물건이 약 4억 6천만원에 낙찰된 사례도 있습니다. 이러한 시장 가격대는 감정가 4억 8천 4백만원과 유사한 수준을 보입니다.. 부천역 상권의 활성화 또한 이러한 시세를 뒷받침합니다.

본 건의 가장 큰 위험 요소는 총 60억원 이상의 대규모 유치권 신고가 존재한다는 점입니다. 이 유치권의 법적 성립 여부가 불분명하며, 낙찰자가 인수할 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험을 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

유치권이 모두 소멸될 경우, 시장가 수준인 4억 6천만원 ~ 4억 7천만원을 하회하는 금액부터 입찰을 고려할 수 있습니다. 그러나 유치권이 인수될 가능성을 염두에 둔다면, 예상되는 추가 비용을 고려하여 입찰가를 보수적으로 책정해야 합니다.

현 시세와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위는 3억 9천만원 ~ 4억 4천만원 으로 제시합니다. 이는 유치권의 최종 판단 결과에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 법률 전문가와 상의 후 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.