나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [56] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (56)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

감정가: 282,000,000원 (2억 8,200만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

중복병합사건: 해당 (원활한 진행을 위해 주의 필요)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1, 더원루미에르오피스텔 6층 607호

건물명: 더원루미에르오피스텔

구분: 오피스텔

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물

준공일: 2022년 07월 26일 (사용승인일)

외벽 마감: 외장석 등

창호: 샤시창호

1.3. 면적 및 가치

토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

토지지분: 6.6754㎡ (약 2.02평)

건물면적: 43.16㎡ (약 13.06평)

건물지분: 43.16㎡ (약 13.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 부천역 앞 대로변의 상업지대로, 주변 환경은 양호한 편입니다.

건물 용도는 업무시설 및 근린생활시설이며, 본건은 해당 건물 내 오피스텔로 활용됩니다.

2.2. 교통상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로 부천역에 근접하고 있습니다.

인근에 다수의 버스정류장과 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

지하철 1호선 부천역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

경매 대상 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

본건에는 "별도 등기 있음"이라는 특이사항이 있어 등기부등본 상의 정확한 내용을 확인해야 합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본건에는 총 3명의 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 강희국:

보증금: 50,000,000원

차임: 800,000원

전입/확정일자: 2023.07.20

배당신고일자: 2023.10.23

대항력: 없음

* 김정섭:

보증금: 45,000,000원

차임: 500,000원

전입/확정일자: 2023.08.02

배당신고일자: 2023.10.18

대항력: 없음

* 김진관:

보증금: 40,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/확정일자: 2023.07.03

배당신고일자: 2023.10.18

대항력: 없음

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상업성

본건이 위치한 심곡동은 부천역을 중심으로 발달된 상업지구로서 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다.

4.2. 건물 활용도

더원루미에르오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로 복합 사용되고 있으며, 본건 607호는 오피스텔로서 주거 또는 업무용으로 활용 가능합니다.

1층 근린생활시설 중 일부는 준공 후 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

교통: 지하철 1호선 부천역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

쇼핑 및 문화: 부천역 인근에 이마트, 롯데백화점, CGV 등 대형 쇼핑몰과 문화시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

의료 및 금융: 병원, 은행 등 각종 편의시설이 가까운 거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 위험

별도 등기 유무: "별도 등기 있음"이라는 표기는 반드시 등기부등본을 통해 정확한 내용을 확인해야 하며, 낙찰 후 인수될 수 있는 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

중복 병합 사건: 사건의 병합으로 인해 경매 절차 진행상 예상치 못한 변동이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 자체 위험

내부 마감재 미시공 가능성: 감정평가서에 일부 근린생활시설의 내부 마감재 미시공이 언급되었으나, 본건 607호의 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다. (단, 오피스텔의 경우 통상적으로 준공 시 마감 완료됨)

6.3. 기타 위험

혐오시설: 본건 주변 지역(부천역 인근)에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 높은 주거 및 업무 가치를 지닙니다.

임차인의 대항력이 모두 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점은 명도 및 투자 측면에서 매우 긍정적입니다.

다만, "별도 등기 있음"이라는 점과 중복 병합 사건이라는 특이사항은 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 잠재적 위험 요소입니다.

비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점도 고려할 만한 장점입니다.

8. 투자 포인트

부천역 역세권의 탁월한 입지로 인한 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 최소화됨.

발달된 상업 시설과 교통망으로 인한 안정적인 자산 가치 유지.

향후 부천시 도시 개발 계획에 따른 추가적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 282,000,000원

시세 분석:

부천시 심곡동 더원루미에르오피스텔의 유사 면적(전용 40-50㎡) 매매 시세는 최근 2억 7천만원에서 3억 1천만원 내외로 형성되어 있습니다. [참고: 자체 시장 조사 기반 추정]

이는 본건 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금: 0원

"별도 등기 있음" 및 중복 병합 사건 등 위험 요소 고려 시, 보수적인 접근이 필요합니다.

경매 낙찰가율 및 시세 추이를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 약 253,800,000원 ~ 267,900,000원

최종 예상 입찰가: 약 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (이는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 물건의 구체적인 위험 요소 확인 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.