나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [55] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (55)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층 508호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주요용도 업무시설, 기타용도 업무시설, 근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

토지지분: 9.7022㎡ (약 2.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물지분: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건 (지상 15층, 지하 4층)

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 419,000,000원

중복병합사건: 해당 (특수물건정보 및 특이사항 기재)

주의사항: 별도등기 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 있는 "더원루미에르오피스텔" 내에 소재합니다. 대로변의 상업지대로 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역에 인접해 있습니다. 인근에 버스정류장과 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구, 시가지경관지구(중심)

* 도로: 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 기타: 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

본건에는 '별도등기 있음'으로 기재되어 있어 추가적인 등기사항을 확인해야 합니다. 또한, 유치권 신고가 다수 접수되어 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: YANE *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 김정훈

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-07

* 확정일자: 2023-07-07

* 배당신고일자: 2023-10-17

* 대항력: 없음

* 임차인: 부몽흠

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-20

* 확정일자: 2023-07-20

* 배당신고일자: 2023-09-07

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 유치권 신고 현황

본건에는 상당한 금액의 유치권 신고가 존재합니다.

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 인건비 등 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고. (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부됨)

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

상기 유치권 신고들의 성립 여부는 불분명하며, 이는 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 중대한 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건이 위치한 심곡동 일대는 부천역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다. 대로변에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 공실 및 임대 현황

감정평가서 요약에 따르면, 본건 오피스텔 내 근린생활시설의 일부 호실은 준공 후 미분양 상태이며 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 파악됩니다. 이는 해당 건물 전체의 공실률이나 관리 상태에 영향을 미칠 수 있습니다. 본건 508호는 업무시설 용도로 분류되어 있으나, 정확한 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 백화점, 대형마트(이마트, 홈플러스), 영화관(CGV, 롯데시네마), 재래시장, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다. 또한, 주변에 병원 및 금융기관 등도 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 대로변에 위치한 오피스텔로, 주변은 상업지역으로 개발되어 있습니다. 인근에 학교(부천대학교, 가톨릭대학교 등)가 있어 임대 수요 또한 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

총 60억원 이상의 대규모 유치권 신고가 존재하며, 이들의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 이를 인수하게 될 경우 상당한 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건 경매 절차의 가장 큰 위험 요소입니다.

6.2. 별도 등기

'별도 등기 있음' 표시는 등기부상 일반적인 사항 외에 별도의 권리나 제한이 존재할 수 있음을 의미합니다. 이에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

6.3. 미완공 내부 마감

감정평가서에 따르면, 근린생활시설 일부 호실의 내부 마감이 시공되지 않은 상태입니다. 이는 건물의 전반적인 가치나 임대 용이성에 영향을 줄 수 있으며, 본건 508호의 내부 상태도 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 주변 편의 시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대규모 유치권 신고, 별도 등기 존재, 일부 호실의 미완공 내부 마감 등 권리 관계 및 물건 상태에 대한 중대한 위험 요소가 다수 존재합니다. 특히 유치권으로 인한 인수 부담 가능성은 매우 신중하게 검토되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 우수한 입지 및 교통 여건

* 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설 풍부

* 오피스텔 건물로서 1-2인 가구 및 임대 수익형 투자 대상 가능성 (단, 권리 문제 해결 시)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 419,000,000원입니다. 현재 임차인들의 보증금은 모두 인수 대상이 아니므로, 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다.

그러나 상기 기술된 대규모 유치권 신고(총 6,247,246,078원)의 성립 여부가 불분명하며, 이를 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 유치권이 모두 인정될 경우, 낙찰가 외에 추가로 막대한 금액이 발생할 수 있습니다.

따라서, 권리 분석을 통해 유치권의 성립 여부 및 인수 부담액을 명확히 확인하고, 해당 금액을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 권리 관계의 불확실성이 매우 커서 시세 대비 현저히 낮은 금액으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

구체적인 시세 분석 결과, '더원루미에르오피스텔'의 유사 면적 오피스텔 매물은 2022년 7월 기준, 65㎡(약 20평) 타입이 3억 7천만원대, 62.73㎡(약 19평) 타입의 경우 2021년 12월 기준 3억 7천 5백만원 수준에서 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2024년 7월 기준, 26평형 오피스텔이 3억 7천 5백만원으로 최고가 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 감정가 4억 1천 9백만원은 최근 시세 대비 높게 형성되어 있습니다. 하지만, 유치권 문제를 감안하면 실제 입찰가는 감정가 및 시세보다 현저히 낮게 책정되어야 하며, 유치권의 인수 가능성을 완전히 배제하거나 최소화할 수 있다는 전제 하에서만 시세 수준을 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유치권의 법적 검토 및 명확한 해소가 선행되어야 합니다. 현재 정보만으로는 보수적인 접근이 필요하며, 시세의 50~70% 수준(유치권 인수 부담액에 따라 변동)으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 권리 관계 확정 시 재검토가 필수적입니다.

보수적인 추정 범위: 2억 5천만원 ~ 3억원 (유치권 성립 여부 및 인수 부담에 따라 크게 달라질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.