나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [54] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (54)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

중복병합사건: 해당

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 이용현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층506호

용도: 오피스텔

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 (준공 2020.03.27, 사용승인 2022.07.26)

총 세대수: 96세대 (2022.07.26 기준, KB부동산)

해당층: 5층

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

1.3. 감정가 및 평가내역

감정가: 260,000,000원

감정평가서 요약: 본건 감정평가서의 주 내용은 1층 근린생활시설에 대한 설명으로, 내부 마감재가 시공되지 않은 상태임을 명시하고 있습니다. 본 물건(506호)과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 자리한 "더원루미에르오피스텔" 내에 있습니다.

주위는 부천역 인근의 상업지대로 주변 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로 부천역이 인접해 있습니다. 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 위치하여 교통 여건은 매우 양호한 편입니다.

1호선 부천역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이승화

보증금: 40,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-27

확정일자: 2023-07-27

배당신고일자: 2023-10-23

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.2. 인수되는 권리 및 부담

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (권리분석 결과)

3.3. 별도 등기 및 유치권

주의사항: 별도 등기가 있습니다.

물건명세서 참고사항:

* 2023. 10. 20. 우정설비건설 주식회사로부터 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있습니다. (의정부지방법원 2023가합51335 판결문 첨부)

* 2023. 10. 23. 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있습니다.

이러한 유치권 신고는 그 성립 여부가 불분명하므로, 입찰 전 반드시 전문가를 통해 정확한 사실관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상권 특징

더원루미에르오피스텔은 15층 건물로 업무시설 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

부천역 인근의 상업지대로, 대로변에 접하고 있어 가시성이 좋으며 유동인구가 많은 지역입니다.

주변에 백화점, 대형마트, 영화관, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

4.2. 토지이용 현황

본건이 속한 토지는 장방형에 가까운 부정형으로, 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역을 중심으로 이마트, 홈플러스, CGV, 롯데시네마 등 상업 및 문화시설 이용이 편리합니다.

병원, 은행, 관공서 등 생활에 필요한 각종 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통

1호선 부천역이 도보 거리에 위치하며, 급행 및 특급 열차 이용 시 서울 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

총 6억 원이 넘는 거액의 유치권이 신고되어 있어, 낙찰 후에도 해당 권리의 성립 여부에 따라 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

유치권의 성립 여부는 매우 엄격한 요건을 요구하므로, 실제 인수가 되지 않을 가능성도 있으나 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 별도 등기

별도 등기가 존재한다는 사실은 추가적인 권리관계나 부담이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 등기부등본 확인 시 명확히 파악해야 할 사항입니다.

6.3. 감정평가서 상의 내용 불일치

제공된 감정평가서 요약 내용 중 1층 근린생활시설에 대한 설명이 주를 이루고 있으며, 해당 호실(506호)의 내부 마감재 미시공 등은 일반적인 오피스텔과는 다른 특이사항으로 보입니다. 이는 해당 호실의 실제 상태와 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 초역세권에 위치한 더원루미에르오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 자체는 비교적 신축(2020년 준공)으로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 6억 원이 넘는 거액의 유치권 신고와 별도 등기가 존재하며, 감정평가서 내용이 본 물건과 상이할 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 유치권 관련 법적 검토는 필수입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 초역세권 입지

부천역 도보 약 3분 거리의 탁월한 교통 환경은 꾸준한 임대 수요를 확보할 수 있는 강점입니다.

반경 내 풍부한 생활 편의시설은 주거 만족도를 높여줄 것입니다.

8.2. 신축급 오피스텔

2020년 준공된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 신규 임대 및 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.3. 임차인 부담 없음

현재 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 전혀 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 260,000,000원

현재 물건은 3회 유찰되어 최저입찰가가 91,238,000원까지 하락했습니다.

그러나, 제시된 감정가는 2023년 7월 20일 기준이며, 최근 실거래가 정보를 바탕으로 현 시세를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 부천역 인근 유사 면적 및 신축급 오피스텔의 매매가는 대략 2억 5천만 원에서 2억 8천만 원 수준으로 파악됩니다.

이러한 시장 상황과 더불어, 약 6억 원이 넘는 유치권 신고의 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 잠재적 리스크(유치권, 별도등기)에 대한 면밀한 법적 검토와 현장 답사를 거친 후, 현 시세의 80~90% 수준을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 250,000,000원

본 예상가는 시장 동향 및 법적 검토 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 유치권 관련 소송 결과에 따라 낙찰가가 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.