나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [52] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (52)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 470,000,000 원

물건종별: 오피스텔 (집합건축물)

건축물대장상 주용도: 업무시설, 근린생활시설

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1, 더원루미에르오피스텔 4층 402호

신주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 491 (심곡동)

건물규모: 지하 4층, 지상 15층

본건 402호 층수: 4층

건축물대장상 전유부 면적:

- 토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

- 건물면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

사용승인일: 2022년 07월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 전철 1호선 부천역 북동측 인근에 소재합니다. 대로변의 상업지대로서 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

남측으로 부일로에 접하고 남서측으로 부천역에 근접하여 교통 여건이 양호합니다. 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로는 광대로, 북측으로는 세로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

건물에는 별도 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박현빈

* 보증금: 40,000,000 원

* 차임: 1,200,000 원

* 전입(사업자)일자: 2023년 07월 20일

* 확정일자: 2023년 07월 20일

* 배당신고일자: 2023년 10월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건으로 처리되었으며, 사건 진행에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 별도 등기가 존재하여 추가적인 확인이 필요합니다.

* 유치권 신고가 두 건 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

- 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고 (의정부지방법원 2023가합51335 판결문 첨부)

- 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고

유치권 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 또는 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업지대

본건이 위치한 부천역 인근은 대로변 상업지대로 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다.

4.2. 용도 및 이용상태

건물 전체는 업무시설 및 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본건 402호는 4층에 위치합니다. 일부 근린생활시설(1층 등)은 준공 후 미분양으로 내부 마감재가 시공되지 않은 상태인 것으로 파악됩니다. 본건 402호 자체의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역을 중심으로 백화점, 대형마트(이마트), 시장, 병원, 각종 금융기관 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주변 환경

본건이 위치한 심곡동 부천역 인근은 상업 및 주거지역으로, 대중교통 접근성이 우수하고 도시 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주변에 소각장 부지가 문화예술공간(부천아트벙커B39)으로 활용되고 있어 혐오시설 문제는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 일부 지역에서는 재개발 사업 지연으로 인한 빈 건물 방치 문제가 제기된 사례가 있으나, 본건과는 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

두 건의 대규모 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 절차 또는 인수 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 별도 등기

별도 등기 존재는 추가 권리 관계나 부담이 있을 수 있음을 시사하므로, 상세 확인이 필수적입니다.

6.3. 내부 마감 미시공 (일부 상가)

건물 내 일부 근린생활시설의 내부 마감재 미시공 상태는 건물 전체의 관리 상태나 잠재적 하자 발생 가능성을 고려하게 합니다. 다만, 이는 본건 402호의 직접적인 상태와는 다를 수 있습니다.

6.4. 중복병합사건

다수의 채권자가 얽힌 복잡한 사건으로, 진행 과정이나 명도 등에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 초역세권이라는 강력한 입지적 장점을 가진 물건입니다. 신축(2022년 준공)이며, 상업지역 내에 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

그러나, 미확정된 대규모 유치권 신고, 별도 등기의 존재, 일부 미완비된 내부 마감 상태 등 해결해야 할 법적, 물리적 리스크가 상당합니다. 특히 유치권 문제는 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 명확히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건.

* 2022년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 컨디션 양호 기대.

* 상업지역 내 위치하여 실거주 및 임대 투자가치 보유.

* 잠재적 리스크(유치권 등)를 충분히 고려하고 해결한다면 시세차익 가능성.

9. 예상 입찰가

현 시세 조사 결과, 부천역 인근 67㎡ 내외 오피스텔의 시세는 약 4억 5천만 원에서 5억 2천만 원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가는 4억 7천만 원으로 책정되었습니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 4천만 원을 인수하지 않아도 됩니다.

다만, 현재 미확정된 대규모 유치권과 별도 등기 등의 중대한 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

리스크 해소 가능성 및 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 4억 2천만 원 ~ 4억 5천만 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 철저한 권리 분석, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 점유 관계 확인, 그리고 유치권 관련 소송 결과 등을 추가적으로 파악한 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.