나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [51] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 15층1506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (51)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 15층1506호

건물명: 더원루미에르오피스텔

용도: 업무시설 (근린생활시설 병행 가능)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 15층

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

감정가: 266,000,000원

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근의 더원루미에르오피스텔 내에 소재합니다. 부천역 앞대로변의 상업지대로서 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접해 있습니다. 또한 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 매우 양호한 편입니다.

2.3. 건축물 용도 및 구조

건축물대장 상 주요 용도는 업무시설이며, 근린생활시설 용도로도 활용 가능합니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 15층 건물이며, 본건은 15층에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매 신청으로 인한 권리 외 별도등기 사항이 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 정

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2023-07-17

확정일자: 2023-07-17

배당신고일자: 2023-10-17

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 특이 권리사항

별도등기가 존재합니다.

우정설비건설 주식회사로부터 설비공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있으며, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 각 존재합니다. 다만, 해당 유치권들의 성립 여부는 불분명하여 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본건이 위치한 경기도 부천시 심곡동은 부천역을 중심으로 형성된 도심 상업지역으로, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

지하철 1호선 부천역 역세권에 위치하여 상업 및 업무 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 다수의 상업 시설, 금융 기관, 관공서 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역을 중심으로 롯데백화점, 이마트, CGV 등 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한 병원, 은행, 식당가 등 생활 기반 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변 지역은 상업 및 업무 시설 위주로 개발되어 있어, 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

확인되지 않은 별도등기 존재 가능성 및 대규모 유치권 신고로 인한 법적 분쟁 발생 및 예상치 못한 비용 발생 위험이 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

건축물현황표 상 일부 근린생활시설의 경우 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실이며, 내부 공사용 자재 등이 소재하는 것으로 나타났습니다. 본건 1506호가 업무시설로 등록되어 있어 마감 상태는 다를 수 있으나, 확인 및 필요시 내부 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

중복병합사건으로 진행되고 있어 경매 절차 진행 시 추가적인 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권에 위치한 업무시설로서 입지 조건은 우수합니다. 그러나 대규모 유치권 신고 및 별도등기 존재 등 인수 여부가 불분명한 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 투자 시 상당한 주의와 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 일부 상업시설의 미시공 상태가 보고된 점을 감안하여 본건의 실제 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권이라는 뛰어난 입지적 장점.

* 업무시설 및 근린생활시설로의 활용 가능성으로 인한 임대 및 시세 상승 잠재력.

* 인수 보증금이 없어 초기 투자 부담이 상대적으로 낮음 (단, 권리관계 분석 필수).

9. 예상 입찰가

감정가: 266,000,000원

건물면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

본건의 경우, 미확인된 대규모 유치권 및 별도등기 등의 복잡한 권리 관계가 존재하며, 일부 유사 시설의 마감 상태가 미시공으로 보고된 점 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 및 권리 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 입찰가 산정 시 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 186,200,000원 ~ 212,800,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 낙찰 후 유치권 소송 결과 및 권리 관계 해결에 따른 추가 비용 및 시간을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.