나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [50] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (50)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 15층1501호

물건종별: 오피스텔 (업무시설/근린생활시설)

토지면적: 10.46㎡ (약 3.17평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

감정가: 484,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각기일: 미정

1.1. 물건 현황

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 심곡동에 소재한 "더원루미에르오피스텔" 내 15층 1501호입니다. 주변은 부천역 북동측 인근의 대로변 상업지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황: 본건은 남측으로 부일로에 접해 있으며, 지하철 1호선 부천역과 가깝고 버스정류장, 버스터미널 등이 인근에 위치하여 교통 여건은 양호합니다.

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 15층에 위치한 업무시설입니다. 건물 외벽은 외장석 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시입니다.

토지 이용 상태: 본건 토지는 장방형에 가까운 부정형으로 15층 높이의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

부천역 역세권: 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

주요 도로 접근성: 부일로 및 세로와 인접하여 차량 진출입이 용이합니다.

주변 지역 특성: 대로변에 위치한 상업지대로, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

권리 현황: 본건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 별도 등기사항이 존재합니다. 또한, 우정설비건설 주식회사와 정도건설산업 주식회사로부터 각각 공사대금 채권을 위한 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 길영주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-25, 대항력 없음.

* 박혜민: 보증금 40,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입 2023-05-25, 확정 2023-05-15, 배당신고 2023-10-23, 대항력 없음.

* 정용봉: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-09, 대항력 없음.

인수되는 권리: 임차인 정보상 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 유치권 신고 등 미확인 권리에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설: 부천역을 중심으로 형성된 활발한 상업지대에 위치하여 풍부한 상업시설을 이용할 수 있습니다.

업종 및 경쟁 환경: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 경쟁 및 협력이 이루어지고 있습니다.

유동인구: 부천역을 이용하는 많은 유동인구의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 부천역 주변으로 백화점, 쇼핑몰, 병원, 금융기관 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육/의료/문화시설: 부천시 중심 지역에 위치하여 교육, 의료, 문화 시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설 유무: 현재 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 신고: 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권이 신고되어 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 유치권 성립 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

별도등기: 별도등기의 정확한 내용 파악 및 법적 의미를 확인해야 합니다.

건물 내부 마감재 미시공 가능성: 감정평가서에 일부 상가(1층)의 내부 마감재 미시공 사실이 언급되어 있으나, 본건 1501호(업무시설)에 해당되는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

공실 위험: 감정평가서에 일부 근린생활시설의 공실 언급이 있으나, 본건 오피스텔(업무시설)의 공실 현황은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권의 우수한 입지를 갖춘 오피스텔 물건입니다. 하지만 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고가 존재하여 법적 리스크가 매우 크므로, 철저한 권리 분석과 함께 유치권의 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크를 해소하거나 관리할 수 있다면, 역세권 상업지역의 가치를 활용한 투자가 가능할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 부천역을 통한 높은 접근성 및 편리한 교통망.

발달된 상업지대: 풍부한 배후 수요와 상업시설 이용 용이성.

신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당.

9. 예상 입찰가

본건은 약 62억 원 규모의 유치권 신고가 존재하는 등 법적 리스크가 매우 높은 물건입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 유치권의 최종 성립 여부에 따라 낙찰가의 상당 부분이 추가 비용으로 발생할 수 있습니다.

따라서, 현재 감정가 484,000,000원을 기준으로 하되, 유치권 문제 해결 가능성 및 예상되는 추가 비용, 그리고 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 시세 조사가 필요하나, 본건과 같은 특수 물건은 법적 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것을 권장하며, 최소한 법원 감정가의 60% ~ 80% 선에서 실익을 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.