나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [49] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (49)

감정가: 484,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 14층 1402호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주용도: 업무시설, 기타 용도: 업무시설, 근린생활시설)

토지 면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지 지분: 10.4585㎡ (약 3.16평)

건물 면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

건물 지분: 67.62㎡ (약 20.45평)

총 층수: 15층 (본건 14층)

준공일: 2020년 3월 27일 (건축물 현황)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리한 더원루미에르오피스텔 내 14층 1402호임. 본건은 부천역 앞 대로변의 상업지대에 속해 있어 주변 환경이 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있음. 또한, 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 인접 도로

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당함. 남측으로는 광대로, 북측으로는 세로에 접해 있어 도로 접근성이 우수함.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 경매 정보

채권자는 김OO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매임. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상으로 포함됨.

3.2. 권리 사항

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 별도 등기가 존재함.

3.3. 유치권 신고

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 인건비 등 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고. (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부됨)

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

* 상기 유치권 신고의 성립 여부는 불분명함.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 다솔 (김 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자/사업자등록일자: 2023-07-03

* 확정일자: 2023-07-03

* 배당신고일자: 2023-10-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 특성

본건은 업무시설 및 근린생활시설 용도로 사용되는 더원루미에르오피스텔 내에 위치함. (주의: 제공된 전유부 JSON 데이터상 호실 번호가 402호로 되어 있으나, 물건 보고서의 대상은 1402호임) [cite:1, JSON].

4.2. 주변 상권

본 물건은 지하철 1호선 부천역을 중심으로 발달한 상업지대에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 배후 수요가 높음.

4.3. 상권 특징

역세권 입지로 인한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 주변에 유사한 오피스텔 및 상가 시설이 많아 경쟁 또한 치열할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어남 [cite:1, cite:2, cite:4, cite:8, cite:11, cite:12, cite:17].

5.2. 편의시설

부천역 로데오거리, 이마트, CGV, 현대백화점 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수함 [cite:1, cite:6, cite:17]. 또한, 자유시장 등 재래시장 접근성도 좋음 [cite:2, cite:17].

5.3. 주거 환경

상업지구에 위치하나, 부천역을 중심으로 한 발달된 인프라 덕분에 주거 만족도가 높을 것으로 보임. 다만, 건물 내부는 일부 미분양으로 마감재 시공이 되지 않은 상태라는 점은 참고해야 함 (이는 주로 근린생활시설에 해당될 수 있음).

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

본 물건에는 고액의 유치권이 다수 신고되어 있어, 법적 분쟁의 소지가 있음. 유치권 성립 여부에 따라 소유권 이전 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있음 [cite:6, cite:7].

6.2. 별도 등기

별도 등기가 존재하므로, 권리 분석 시 해당 등기의 내용을 면밀히 확인하여 인수 여부 및 권리 관계를 정확히 파악해야 함.

6.3. 건물 내부 상태

제공된 정보에 따르면, 일부 근린생활시설의 경우 준공 후 미분양으로 인해 내부 마감재가 시공되지 않은 상태임. 본건 1402호의 정확한 내부 마감 상태는 직접 확인이 필요함.

6.4. 임차인 인수 여부

현 임차인은 대항력이 없으나, 보증금이 존재함. 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성은 낮으나, 최종 배당표 확인이 필요함. (인수 보증금 합계 0원으로 명시됨).

7. 종합 의견

본 건은 부천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔로, 풍부한 생활 인프라와 우수한 교통 여건을 바탕으로 높은 임대 수요를 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건임. 감정가는 484,000,000원이나, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

하지만, 수십억 원에 달하는 고액의 유치권 신고와 별도 등기 존재는 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 할 사항임. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고, 법률적 검토를 거친 후 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 부천역 주변의 잘 갖춰진 상업 및 편의시설 접근성 탁월.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 매입 기회.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 484,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 더원루미에르 오피스텔은 2019년경 준공되었으며, 67.62㎡ (약 20.45평) 면적의 오피스텔은 현재 약 3억 7천만원 ~ 4억 2천만원 사이에서 실거래 또는 매물로 확인됩니다 [cite:3, cite:10, cite:14].

다만, 본 건은 고액의 유치권 신고가 있어 실제 낙찰가는 유치권 해결 방안 및 법적 리스크 해소 정도에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 또한, 본 건은 14층 1402호로, 층수 및 향에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.

따라서, 상기 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려하고, 유치권 등 인수 부담 가능성을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 본 건의 감정가를 기준으로 하되, 유치권 해결 비용, 명도 비용, 기타 제반 비용 등을 감안하여 보수적으로 산정해야 합니다. 현재 제시된 시세 및 감정가를 바탕으로, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 400,000,000원 ~ 430,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권유드립니다. (이는 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 권리 관계 최종 확인 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.