나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [47] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (47)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 13층 1301호 (※ 제공된 건축물표제부 JSON 상 단위 정보는 3층 301호로 확인되며, 본 보고서는 13층 1301호를 기준으로 작성되었습니다. 실제 권리 및 현황은 반드시 등기부등본 및 현장 확인을 통해 검증이 필요합니다.)

용도: 오피스텔 (※ 건물은 업무시설 및 근린생활시설 혼합 용도)

감정가: 484,000,000원 (4억 8천 4백만원)

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.4585㎡ (약 3.17평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.45평) (※ 전용면적으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 별도등기 있음.

건축물 개요 (JSON 기반, 건물 전체):

건물명: 더원루미에르오피스텔

주용도: 업무시설 (기타 용도: 업무시설, 근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트, 평슬라브지붕)

총 층수: 지하 4층, 지상 15층

연면적: 9945.81㎡

대지면적: 889.4㎡

1.1. 입지조건

교통: 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 위치하며, 부일로에 접하고 인근 버스정류장 및 버스터미널 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 매우 양호함.

주변환경: 부천역 대로변 상업지대에 위치하여 유동인구가 많고 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있어 주위 환경이 양호한 편임.

1.2. 권리분석

본건은 채권자의 임의경매로 진행되는 사건임.

감정평가액 기준 인수되는 보증금은 없음 (0원).

임차인 현황:

임차인: 강

보증금: 40,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/사업자 등록일: 2023-05-15

확정일자: 2023-05-15

배당신고일자: 2023-10-20

대항력: 없음. (※ 임차인이 대항력이 없으므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음. 다만, 실제 명도 절차는 별도 확인 필요)

등기사항: 별도등기 있음.

유치권 신고:

우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 관련 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고. (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부)

정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

※ 상기 유치권 신고 건들의 성립 여부는 불분명하며, 본 경매 절차 진행 시 법원 판단에 따라 소멸 또는 인수 여부가 결정될 수 있음. 이는 낙찰자에게 인수될 수도 있는 중요한 위험 요소이므로, 철저한 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부천역 인근은 부천시의 핵심 상업 및 교통 중심지로서, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권이 매우 활성화되어 있음.

오피스텔 및 상가 건물로, 주변 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 지역임. (※ 최근 보도된 유사 사례에 따르면 부천역세권 상가의 경우 10%대 수익률을 기대할 수 있는 곳도 있으나, 개별 물건의 투자 가치는 추가 분석 필요)

건축물대장상 근린생활시설 용도도 포함하고 있어, 향후 업종 변경이나 활용 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부천역 이용이 편리하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어남.

편의시설: 부천역 상업지구 내 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

교육/문화: 인근에 학교 및 문화시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

※ 주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 해당 지역의 특성상 모텔촌 등이 일부 혼재되어 있을 가능성이 제기된 바 있어, 반드시 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문을 통해 혐오시설 유무와 그 영향을 파악해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 거액의 공사대금 관련 유치권이 다수 신고되어 있으며, 이의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 위험이 존재함. 이는 소송 등으로 인한 추가 비용 및 시간 소요를 발생시킬 수 있음.

별도등기: 본건에 별도등기가 있다는 점은 추가적인 권리 관계가 존재함을 시사하므로, 정확한 내용 확인이 필수적임.

내부 마감재 미시공 가능성: 감정평가서 요약에 따르면, 일부 근린생활시설은 준공 후 미분양으로 인해 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 명시됨. 본건 1301호가 오피스텔 용도이더라도, 유사한 상태일 경우 상당한 규모의 인테리어 공사 비용이 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 확인이 필요함.

중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 복잡한 절차나 추가적인 법적 쟁점이 발생할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권의 상업 및 교통의 요지에 위치하여 입지적 강점이 매우 뛰어남.

활성화된 상권과 양호한 교통망은 안정적인 임대 수익과 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 제공함.

하지만, 거액의 유치권 신고 및 별도등기 존재, 그리고 내부 마감재 미시공 가능성 등은 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 반드시 확인하고 리스크를 관리해야 하는 중요한 요소임.

이러한 위험 요인들을 충분히 검토하고 관리할 수 있다면, 우량 투자 물건이 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

부천역 초역세권 입지: 부천의 핵심 교통 및 상업 중심지로 높은 미래 가치와 임대 수요 기대.

활발한 상권: 다양한 상업시설 및 유동인구로 안정적인 임대 수익 창출 가능.

향후 개발 가능성: 지역 개발에 따른 추가적인 가치 상승 기대.

대항력 없는 임차인: 보증금 인수 부담 없이 명도가 비교적 용이할 수 있음 (단, 명도 절차 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 484,000,000원임.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 오피스텔 및 상가 실거래가, 임대 수익률, 공실률 등을 추가적으로 조사해야 함. (※ 최근 부천역 인근 상가 경매 물건들의 경우 감정가 대비 높은 유찰을 거쳐 최저가율이 10%대까지 낮아지는 경우도 있어, 본건의 잠재적 할인 가능성도 고려해 볼 수 있음)

유치권, 별도등기, 미시공 가능성 등의 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인율 적용이 필요하며, 보수적인 접근을 권함.

제시된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로, 본건의 감정가 484,000,000원을 기준으로, 리스크 프리미엄을 반영하여 약 340,000,000원 ~ 390,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

※ 본 예상 입찰가는 제시된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하고 철저한 사전 조사를 수행해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.