나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [46] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 사건 개요

3. 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (46)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

물건정보: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1106호

용도: 오피스텔

감정가: 266,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건

특수물건정보: 중복병합사건

4. 1.2. 물건 현황

5. 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1, 더원루미에르오피스텔 11층 1106호

건축물대장상 용도: 업무시설 (집합건축물)

전용면적: 40.16㎡ (약 12.14평)

공용면적(토지+건물 지분): 6.2114㎡ (약 1.88평) + 40.16㎡ (약 12.14평)

총 구분건물 호수: 108호

건축년도: 2022년 07월 26일 사용승인

6. 1.3. 토지 정보

7. 총 토지 면적: 889.4㎡ (건축물대장 기준)

본건 토지 지분: 6.2114㎡ (약 1.88평)

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, 중점경관관리구역

8. 1.4. 건물 정보

9. 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물

본건 위치: 11층 1106호

건물 면적: 40.16㎡ (약 12.14평)

주요 용도: 업무시설 (근린생활시설 포함)

주차시설: 기계식 주차 42대, 자동식 주차 67대 (총 109대)

건축면적: 643.67㎡

건폐율: 72.37%

용적률: 841.72%

10. 2. 입지조건

11. 2.1. 주변 환경

12. 본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 전철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 자리한 "더원루미에르오피스텔" 내에 위치합니다.

해당 지역은 부천역 앞 대로변의 상업지대로서, 주변 환경은 양호한 편입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 근린생활시설 용도로도 복합 사용 가능한 건축물입니다.

13. 2.2. 교통 여건

14. 남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로 부천역에 근접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 다수의 버스정류장과 버스터미널이 위치하여 광역 이동성이 우수합니다.

15. 2.3. 지역 지구

16. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

과밀억제권역(수도권정비계획법) 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

17. 3. 권리분석

18. 3.1. 매각으로 소멸되는 권리

19. 본 경매 사건으로 인해 말소될 권리로서, 등기부상 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

20. 3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

21. 주의사항: 별도등기 있음.

물건명세서상 특수사항으로 "별도등기 있음"으로 기재되어 있으며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

또한, 우정설비건설 주식회사 및 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권을 위한 유치권 신고가 각 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

22. 3.3. 임차인 현황

23. * 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-05

* 확정일자: 2023-07-05

* 배당신고일자: 2023-10-23

* 대항력: 없음

* 비고:

24. 3.4. 권리 분석 요약

25. 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인 김 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 40,000,000원은 인수되지 않습니다.

다만, "별도등기 있음" 및 불분명한 유치권 신고 건에 대한 추가적인 법적 검토가 반드시 필요합니다.

26. 4. 상권분석

27. 4.1. 건물 용도 및 현황

28. 더원루미에르오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중인 15층 건물입니다.

본건은 11층에 위치한 전용면적 40.16㎡의 오피스텔(업무시설)로서, 준공 후 입주가 시작된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

29. 4.2. 주변 상권

30. 본건 소재지는 부천역을 중심으로 한 활발한 상업지구 내에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

다양한 소매점, 식당, 사무실 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 높으며, 역세권 오피스텔로서 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

31. 5. 생활정보

32. 5.1. 편의시설

33. 부천역 인근에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 각종 상업 및 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

또한, 인근의 버스터미널을 통해 전국 각지로의 이동이 편리합니다.

34. 5.2. 혐오시설

35. 본 건 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설(예: 폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

다만, 대로변 상업지구의 특성상 유흥업소 등이 산재할 가능성은 있으므로, 현장 방문 시 상세 확인이 필요합니다.

36. 6. 잠재적 리스크

37. 6.1. 법적 리스크

38. * 불분명한 유치권 신고: 공사대금 관련 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부가 불분명하여 인수 여부에 대한 법적 판단이 필요합니다. 이는 상당한 금액의 부담이 될 수 있습니다.

* 별도등기: "별도등기 있음" 표시는 추가적인 권리관계가 존재할 가능성을 시사하므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

* 중복병합사건: 복수의 사건이 병합되어 진행되는 경우, 권리관계가 복잡하거나 채권자 간의 분쟁이 있을 수 있습니다.

39. 6.2. 물리적 리스크

40. 감정평가서상 일부 근린생활시설의 내부 마감재 미시공이 언급되었으나, 본건 오피스텔(업무시설) 자체의 물리적 하자 여부는 별도 점검이 필요합니다.

41. 6.3. 기타 리스크

42. * 임대관계 미상: 임대차 계약 현황이 불분명하여, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 상기 임차인은 대항력 없음으로 확인됨)

* 공실 위험: 시장 상황 및 오피스텔의 경쟁력에 따라 공실이 발생하거나 장기화될 위험이 있습니다.

43. 7. 종합 의견

44. 본건은 경기도 부천시 심곡동, 부천역 역세권 상업지구에 위치한 더원루미에르오피스텔 1106호로서, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가 266,000,000원은 주변 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나, 불분명한 유치권 신고와 "별도등기 있음" 표시는 잠재적인 법적 부담으로 작용할 수 있어, 투자 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 감안한다면, 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

45. 8. 투자 포인트

46. * 부천역 역세권 입지: 부천역을 도보로 이용 가능한 최상의 입지조건을 갖추고 있어, 직장인 및 학생들의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여, 현대적인 시설 및 디자인을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업지구 내 위치하여 주변 편의시설 및 교통망이 우수하므로, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

47. 9. 예상 입찰가

48. 본건의 감정평가액은 266,000,000원이며, 유사 물건의 최근 시세 분석 결과, 전용면적 40.16㎡ 기준 시세는 약 230,000,000원에서 260,000,000원 범위로 파악됩니다.

그러나 본건은 유치권 신고 및 별도등기 등 인수 가능한 권리 관계에 대한 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 최적의 입찰가는 달라질 수 있으나, 본 보고서 작성 시점 기준으로는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.