나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [48] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 13층1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (48)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 13층1308호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 428,000,000원

토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

건물면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 심곡동, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 위치한 "더원루미에르오피스텔" 내 13층 1308호입니다.

* 주변환경: 본건이 위치한 지역은 부천역 앞 대로변의 상업지대로, 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

* 교통: 남측으로는 부일로에 접해 있으며, 남서측으로 부천역이 인접해 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물: 더원루미에르오피스텔은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 15층, 지하 4층 건물로, 총 108호실로 구성되어 있습니다. 본 건은 13층에 위치합니다. (사용승인일 2022년 7월 26일)

* 토지: 건물이 소재한 토지는 장방형에 가까운 부정형의 토지로, 현재 15층 높이의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 남측으로는 광대로, 북측으로는 세로에 접하여 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류, 소로3류, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/사업자등록일: 2023년 7월 3일

확정일자: 2023년 7월 3일

배당신고일자: 2023년 10월 23일

대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 기타 권리: 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (별도 등기 및 신고된 유치권은 하단 '잠재적 리스크' 참조)

1.3. 상권분석

* 입지: 부천역 역세권 상업지대에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 업종: 오피스텔로서 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다. (건축물대장상 복합 용도)

* 현황: 본 건물은 근린생활시설 일부(1층, 2층, 3층)에 대해 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 전반적으로 공실이 존재하는 것으로 파악됩니다. (1층 내 사무용 집기, 2-3층 내부 공사용 자재 소재)

* 시세: 본 건과 유사한 면적(60~70㎡)의 오피스텔이 더원루미에르오피스텔 및 주변에서 약 3억 6천만원에서 4억 3천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 임대수익: 유사 면적의 임대료는 월 130만원에서 150만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역이 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선과 버스터미널이 있어 광역 교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 부천역 상업지구에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 내 시설: 건물 내 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도 등기: 본건에는 별도 등기가 존재하는 것으로 확인되어, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다. [cite: Source Data]

* 유치권 신고:

우정설비건설 주식회사로부터 설비공사비 채권 5억 6천 1백만원을 위한 유치권 신고가 있습니다 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부).

정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 56억 8천 6백만원을 위한 유치권 신고가 있습니다.

상기 유치권 신고의 성립 여부는 불분명하며, 경매 진행 과정에서 명확한 판단이 필요합니다. [cite: Source Data]

* 중복병합사건: 본 사건은 중복으로 병합된 사건으로, 경매 절차 상 특이사항이 있을 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. [cite: Source Data]

* 미완공 내부 마감재: 본 건물 내 일부 근린생활시설(1층, 2층, 3층)은 준공 후 미분양되어 호별 경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태입니다. (본 건 1308호와 직접적인 관련 여부는 추가 확인 필요) [cite: Source Data]

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 감정가는 4억 2천 8백만원으로 책정되었으며, 유사 면적의 시세는 3억 6천만원에서 4억 3천만원 수준입니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 별도 등기와 함께 대규모 공사대금을 청구하는 유치권 신고가 다수 존재하여 권리분석에 각별한 주의가 요구됩니다. 또한, 건물 내 일부 상업시설의 미시공 상태는 건물 전체의 관리 상태에 대한 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가 대비 현재 시세가 유사하거나 약간 높은 편이나, 권리상 리스크(유치권 등)로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 수익형 부동산: 현재 형성된 시세를 기준으로 적정 임대료를 받을 경우, 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 유치권 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 해당 유치권의 성립 여부 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 법률적 검토가 최우선되어야 합니다. 또한, 별도 등기의 구체적인 내용 파악이 필수적입니다.

이러한 리스크 요소를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 유사 면적 오피스텔 시세 범위: 약 3억 6천만원 ~ 4억 3천만원

* 건물 내 상업시설 미시공 등 고려 시, 낙찰가율은 현재 감정가(4억 2천 8백만원)의 80% ~ 90% 선에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 3억 4천만원 ~ 3억 9천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.