나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [43] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 10층1008호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부천지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (43)

채권자: 김OO

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 10층1008호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설)

감정가: 428,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

면적 정보

토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.73㎡ (약 18.98평) - 전용면적 기준

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 1호선 부천역 북동측 인근에 있는 "더원루미에르오피스텔" 내에 소재합니다. 해당 지역은 부천역 앞 대로변의 상업지대로 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로 부천역이 근접해 있습니다. 또한 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 우수한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 물건은 남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

해당 물건은 별도 등기가 존재하는 것으로 확인됩니다. 또한, 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 임의경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김영숙 (김 )

보증금: 40,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업일자): 2023년 5월 25일

확정일자: 2023년 5월 25일

배당신고일자: 2023년 10월 23일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.4. 특이사항 (유치권 등)

중복 병합 사건으로 분류되어 있습니다.

주의사항으로 별도 등기가 있음을 명시하고 있습니다.

특수물건정보상 중복 병합 사건으로 기재되어 있습니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 우정설비건설 주식회사와 정도건설산업 주식회사로부터 각각 상당 금액의 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업지구 현황

본 물건이 위치한 부천역 앞 대로변은 상업 및 업무 기능이 집중된 지역으로, 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 공실 및 이용상태

감정평가요항표에 따르면, 본건이 속한 더원루미에르오피스텔의 일부 근린생활시설(1층 101호 외 11호)은 준공 후 미분양되어 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 파악됩니다. 또한, 기호 1-12호 근린생활시설은 공실 상태이며, 내부에는 사무용 집기비품 및 내부 공사용 자재 등이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 본 물건(1008호) 역시 내부 마감이 완료되지 않았을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물은 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 가능성

우정설비건설 주식회사와 정도건설산업 주식회사가 신고한 거액의 유치권은 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 절차나 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 미분양 및 내부 마감 미시공

감정평가 요약에 따르면, 건물 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 파악됩니다. 이는 낙찰 후 내부 인테리어 및 마감 공사에 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

6.3. 별도등기 있음

주의사항으로 '별도등기 있음'이 명시되어 있어, 해당 등기의 내용을 면밀히 확인하여 인수 여부 및 그 영향을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 시공사로부터의 거액 유치권 신고와 내부 마감 미시공 상태라는 큰 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 인수 가능성을 철저히 조사해야 하며, 내부 마감 공사 비용까지 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권의 우수한 입지 조건은 향후 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

* 내부 마감 공사를 완료하고 유치권 문제를 해결한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 신축에 속하는 건물(사용승인일 2022.07.26)이라는 점은 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 428,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 430,000,000원에서 480,000,000원 선으로 파악됩니다.

그러나 본건은 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 다액의 유치권 신고가 존재하여 낙찰 후 상당한 추가 비용 및 법적 분쟁 가능성이 존재합니다. 특히 유치권 금액(총 62억 원 이상)은 물건의 감정가를 훨씬 상회하는 수준입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 보수적인 접근이 필요합니다.

내부 마감 공사 예상 비용을 약 30,000,000원으로 가정하고, 유치권 관련 리스크 프리미엄을 고려하여, 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 330,000,000원

최종 입찰가는 유치권의 실체 조사 및 법률 검토, 내부 마감 공사 견적 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

주변 지역 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

기타 참고사항:

'더원루미에르오피스텔'은 2022년 준공되었으며, 총 108세대로 구성된 업무시설 및 근린생활시설 복합 건물입니다. 본 물건은 10층 1008호로, 건물 내 위치가 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.