나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [45] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (45)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1103호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 266,000,000원

토지면적: 6.04㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.0412㎡ (약 1.83평)

건물면적: 39.06㎡ (약 11.82평)

건물지분: 39.06㎡ (약 11.82평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 전철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 소재한 "더원루미에르오피스텔" 내 11층 1103호입니다. 본건이 속한 오피스텔은 부천역 앞 대로변의 상업지대에 위치하여 주위 환경이 양호한 편입니다.

교통 측면에서는 남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있습니다. 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 11층에 해당하며, 토지는 장방형에 가까운 부정형으로 15층 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 도로 상태는 남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 해당하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 중복 병합 사건이며, 등기부등본 상 별도 등기가 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: P

* 보증금: 27,903,360원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023년 6월 9일

* 확정일자: 2023년 6월 9일

* 배당신고일자: 2023년 10월 20일

* 대항력: 없음

본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없습니다.

권리분석 요약:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 별도 등기 및 유치권 존재 가능성에 유의)

* 유치권 신고: 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사비 561,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으며, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 5,686,246,078원에 대한 유치권 신고가 각 존재합니다.

* 상기 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 후 추가적인 법적 검토 및 대응이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 부천역 인근의 활성화된 상업지구에 위치하고 있습니다. 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 이용이 편리합니다. 부천역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 용이합니다.

편의시설: 부천역 주변에 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변환경: 상업지역에 위치하여 주거 및 업무를 위한 편의성이 우수합니다. 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 거액의 유치권 신고: 약 62억 원에 달하는 유치권이 신고되어 있으며, 이의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 소송 등 법적 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 별도 등기 존재: 등기부등본 상 별도 등기가 기재되어 있어, 해당 등기의 내용 및 말소 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 내부 마감재 미시공: 본건은 준공 후 미분양된 상가로서, 호별 경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태입니다. 따라서 내부 공사를 위한 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

* 공실 상태: 현재 본건은 공실 상태이며, 내부에 사무용 집기 비품 등이 소재하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 잠재적 가치가 있는 물건입니다.

하지만, 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고와 별도 등기 존재, 내부 마감재 미시공 상태 등은 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 유치권의 법적 문제를 해결하는 것이 최우선 과제이며, 이에 대한 철저한 사전 검토와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부천역 초역세권에 위치한 상업지구 내 물건으로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 부천 원도심 개발 및 재정비 사업 등 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다.

제공된 자료에는 오피스텔 매매/임대 시세 정보가 부족하나, 유사 지역 및 건물 유형의 오피스텔/상가 시세를 고려할 때, 본건 면적의 정상적인 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하일 것으로 추정됩니다.

그러나 본건은 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권이 신고되어 있으며, 이의 성립 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁이 예상되는 매우 높은 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 내부 마감재 미시공 상태임을 감안해야 합니다.

이러한 극심한 리스크를 고려할 때, 정상적인 시세보다는 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 유치권 소멸 여부, 별도 등기 내용 등 법적 리스크 해소 비용 및 시간을 고려하여, 감정가의 50~60% 수준인 약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 선에서 보수적으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 유치권의 법적 판단 결과에 따라 가치가 크게 변동될 수 있으므로, 반드시 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.