나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [41] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (41)

물건종별: 오피스텔 (업무시설)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층 1107호

건물면적: 43.16㎡ (약 13.06평)

토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

감정가: 285,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 심곡동, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대로변 상업지대로서 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 남측으로는 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있어 교통 여건이 매우 양호한 편입니다. 인근에 다수의 버스 정류장과 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설로는 이마트, 롯데백화점, CGV, 각종 금융기관 및 관공서 등이 도보 또는 차량으로 이용 가능한 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.2. 권리분석

채권자는 김OO입니다.

본건에는 임차인 김다온 씨가 있으나, 전입일자 및 확정일자가 2023년 7월 5일로, 배당신고일자는 2023년 10월 23일입니다. 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 나타납니다.

다만, 별도등기가 존재하며, 우정설비건설 주식회사와 정도건설산업 주식회사로부터 각각 5억 6,100만 원 및 56억 8,624만 6,078원의 공사대금 채권을 위한 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 더원루미에르오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로 구성된 복합건물입니다. 본건 1107호는 업무시설로 이용 중입니다. 건물은 2019년 또는 2022년에 준공된 신축급 건물로, 외벽은 외장석 등으로 마감되어 있으며, 내벽 마감재는 일부 호실(근린생활시설)에 시공되지 않은 상태이나, 본건은 업무시설로 명확히 구분됩니다. 현재 11층 1107호는 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

부천역 주변 상권은 활성화되어 있으며, 다양한 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장 및 버스터미널을 통해 시내외 이동이 매우 용이합니다.

편의시설: 이마트, 백화점, 각종 쇼핑몰, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

교육시설: 부천대학교, 카톨릭대학교, 유한대학교 등이 인근에 위치하고 있어 관련 종사자나 학생들의 임대 수요가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 성립 여부가 불분명한 유치권이 신고되어 있어, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이러한 유치권 문제는 신중한 검토가 필요합니다.

별도등기: 별도등기의 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 향후 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 상태: 감정평가서상 일부 근린생활시설의 내벽 마감재가 시공되지 않은 상태라는 점은 건물 전체의 관리 상태나 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

공실: 본건 1107호는 현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실 기간 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔 내 업무시설로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 상업지대에 속해 있어 상권이 발달했으며, 부동산 임의경매로 진행되어 투자 기회가 될 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 불분명한 유치권과 별도등기는 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 현재 공실 상태이므로, 향후 임대 수익 창출 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 1호선 부천역 도보 이용 가능한 초역세권으로 유동인구와 접근성이 뛰어나 공실 위험이 낮습니다.

신축급 건물: 비교적 최근에 건축되어 건물 노후도가 낮고, 현대적인 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

생활 편의성: 부천역 상권의 풍부한 편의시설을 직접적으로 이용할 수 있습니다.

수익형 부동산 잠재력: 업무시설로서 임대 수익을 기대할 수 있으며, 부천역 일대의 지역 개발 호재와 함께 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 같이 신축급 오피스텔의 업무시설로서 역세권 입지, 그리고 현재의 공실 상태 및 권리관계(불분명한 유치권, 별도등기) 등을 고려할 때, 낙찰 가능성이 있는 합리적인 입찰가 범위는 감정가 수준에서 약간의 조정을 거친 가격으로 예상됩니다.

현 시세 분석 및 보수적인 접근을 고려하여, 예상 입찰가는 약 270,000,000원 수준으로 제안합니다. 이 가격은 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.