나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [44] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (44)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 1층 101호 (JSON 분석 결과)

용도: 근린생활시설 (JSON 분석 결과), 사용자 제공 정보상 오피스텔로 기재됨.

건물 규모: 총 15층 중 1층, 전용면적 67.62㎡ (약 20.45평)

토지 지분: 10.46㎡ (약 3.16평)

감정가: 484,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 심곡동, 1호선 부천역 북동측 인근에 위치한 "더원루미에르오피스텔" 1층 101호.

* 주변 환경: 부천역 앞 대로변 상업지대로서 주변 환경이 양호한 편임.

* 교통: 남측 부일로에 접해 있으며, 남서측으로 부천역에 근접. 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건이 매우 양호한 편임.

1.2. 권리분석

* 본 건은 1층 101호 근린생활시설이며, 사용자 제공 정보와 달리 공부상 용도는 근린생활시설로 확인됨.

* 권리 관계: 본 건에는 별도등기가 존재함.

* 유치권: 우정설비건설 주식회사로부터 5억 6,100만원, 정도건설산업 주식회사로부터 56억 8,624만 6,078원의 공사대금 채권을 이유로 한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입/확정일자: 2023년 5월 15일

* 배당신고일자: 2023년 10월 23일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됨.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원. (단, 유치권의 성립 여부에 따라 추가 부담이 발생할 수 있음)

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 본 물건이 위치한 심곡동 일대는 부천역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역임.

* 상업 시설: 주변에 다수의 상업 시설, 오피스, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화가 잘 되어 있음. 1층 근린생활시설로서 집객 효과를 기대할 수 있는 위치임.

* 잠재력: 부천역 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 상가로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 접근성이 좋음.

* 문화/여가: 부천시의 중심 상권에 위치하여 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에도 용이함.

* 교통 편의: 부천역 및 버스 터미널 이용이 편리하여 직원 또는 고객 접근성이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 복수의 대규모 공사대금 채권에 대한 유치권 신고는 본 건의 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 있어 중요한 변수가 될 수 있음. 유치권의 성립 및 효력 여부에 대한 법적 판단이 필요하며, 최악의 경우 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있음.

* 별도등기: 별도등기의 구체적인 내용 파악이 필수적임.

* 건물 내부 마감 미시공: 본 건은 1층 근린생활시설로서, 준공 후 미분양되어 내부 마감재가 시공되지 않은 상태임을 감안해야 함. 이는 내부 인테리어 공사에 상당한 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미함.

* 공실률: 감정평가서상 일부 근린생활시설은 공실 상태로, 본 건 역시 내부 마감 공사 후 임대가 이루어져야 하므로 공실 위험 및 임대 경쟁을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 부천역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 1층 근린생활시설로서, 상업 시설로서의 잠재력이 높은 물건임.

* 다만, 대규모 유치권 신고 및 별도등기의 존재, 그리고 미시공 상태의 내부 마감은 낙찰 후 인수 여부 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 법률 및 실사 검토를 요구함.

* 부동산 임의경매 사건으로 진행되었으나, 채권자 외의 권리(유치권 등)가 복잡하게 얽혀 있어 권리분석에 상당한 주의가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상가 입지: 부천역 역세권이라는 최상의 입지 조건으로 높은 유동인구와 배후 수요 확보 가능.

* 활발한 상권: 주변 상업 및 업무 지구의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업 환경 기대.

* 잠재적 가치: 부천시의 지속적인 도시 발전 및 역세권 상권 활성화에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

* 미시공 상태 활용: 내부 마감재 미시공 상태는 투자자가 원하는 컨셉으로 자유롭게 인테리어하여 상가 가치를 극대화할 수 있는 기회를 제공.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 484,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 본 건과 유사한 면적(67.62㎡)의 1층 근린생활시설의 경우, 부천역 인근 상권에서 시세는 대략 4억 5천만원에서 5억 2천만원 사이에서 형성될 수 있습니다. 감정가는 4억 8천 4백만원으로 시세 범위 내에 있습니다.

* 본 건은 내부 마감 공사가 전혀 되어 있지 않아, 인테리어 비용이 추가로 발생합니다. 이 비용은 최소 수천만원 이상 소요될 수 있습니다.

* 또한, 복수의 유치권 신고는 매우 큰 위험 요소이며, 이의 성립 여부에 따라 낙찰 후 상당한 추가 비용이 발생하거나 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유치권의 위험성을 감안하여, 감정가 대비 낮은 금액에서 시작하거나, 유치권 해결 가능성을 충분히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 4억 5천만원 ~ 4억 8천만원.

* 본 건의 특수성을 고려할 때, 유치권 문제 해결 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있으나, 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

혐오시설 관련 조사:

부천역 주변 및 심곡동 일대에서 본 건과 직접적으로 인접하거나 큰 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 유해 시설, 공해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 도심 지역 특성상 교통 소음, 상업 활동으로 인한 생활 소음 등 일반적인 도시 환경 요인은 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.