나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [42] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (42)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층 1108호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 428,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

토지 지분: 9.7022㎡ (약 2.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물 지분: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.4. 건물 상세 정보

건물명: 더원루미에르오피스텔

준공일: 2022년 07월 26일

총 층수: 15층

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 업무시설, 근린생활시설

해당 호수: 11층 1108호

전유 면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

1.5. 특이사항

중복병합사건, 별도등기 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 있는 더원루미에르오피스텔 내에 소재합니다. 주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로서 주거 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 인접해 있습니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장과 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

남측으로는 광대로, 북측으로는 세로에 접하여 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)

* 도로: 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 기타: 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역

2.5. 주변 시설 (검색 기반)

* 편의시설: 이마트, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰이 차량 5-10분 거리에 위치합니다. 다수의 상점, 식당, 은행 등이 밀집해 있습니다.

* 의료시설: 부천성모병원, 다니엘병원 등 종합병원이 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 부천초, 부천중, 부천고 등이 도보 가능한 거리에 있어 학생 수요가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 해당 물건지 주변에 유해하거나 혐오감을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 관계

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용 없음 (단, 별도등기 있음).

* 별도등기: 별도등기가 존재하므로, 권리 분석 시 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박선희

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023년 07월 07일

* 확정일자: 2023년 07월 07일

* 배당신고일자: 2023년 10월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 배당을 받지 못할 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 유치권 신고 내역

* 2023년 10월 20일, 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 관련 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있었습니다 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부).

* 2023년 10월 23일, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있었습니다.

* 주의사항: 상기 유치권들의 성립 여부는 불분명합니다. 법원 판결 및 추가 조사를 통해 실제 성립 여부와 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상업지 입지

본건이 위치한 심곡동은 부천역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 대로변에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 뛰어나, 근린생활시설 및 업무시설로서의 가치가 높습니다.

4.2. 건물 구성

더원루미에르오피스텔은 업무시설과 근린생활시설로 구성되어 있으며, 비교적 신축 건물(2022년 준공)에 해당합니다.

4.3. 이용 현황

부동산 자체 정보에 따르면, 본건(1108호)은 업무시설로 분류됩니다. 다만, 일부 감정평가서 요약에는 내부 마감재가 시공되지 않은 근린생활시설로 언급되어 있어, 실제 이용 용도 및 마감 상태는 추가 확인이 필요합니다. 현재 공실 상태로 파악됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의성

부천역 인근 상업지구에 위치하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 다양한 상점, 식당, 금융 기관, 병원 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 대중교통 접근성

지하철 1호선 부천역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

5.3. 건물 내 편의 시설

* 공용 위생 설비

* 엘리베이터

* 지하 주차장 (기계식 주차 설비 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미완비 내부 상태

감정평가서에 따르면, 본 상가는 준공 후 미분양된 근린생활시설로서 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 기재되어 있습니다. (1층 내부에 사무용 집기비품, 2-3층 내부에 공사용 자재 등 소재). 이는 즉시 입주나 임대가 어려울 수 있으며, 상당한 인테리어 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 불확실한 유치권

상가 건물 관련 공사대금 채권을 근거로 두 건의 유치권이 신고되어 있습니다. 이 유치권들의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 별도 등기

물건 명세서에 '별도 등기 있음'으로 표기되어 있어, 해당 등기의 내용과 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 공실 가능성

현재 공실 상태로 파악되며, 미완비된 내부 상태를 고려할 때 정상적인 임대 수익 발생까지 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 부천역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔(업무시설)로, 입지적 가치가 매우 높습니다. 대로변에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어나며, 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

하지만, 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 두 건의 유치권 신고가 있다는 점은 상당한 리스크 요인입니다. 특히 유치권의 성립 여부와 별도 등기의 내용은 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

따라서, 잠재적인 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 뛰어난 입지 조건: 역 주변 상업지구의 높은 배후 수요와 편리한 교통망을 활용할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 최신 건물로, 건물의 노후도나 관리 비용 측면에서 이점이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 내부 마감 공사를 완료하고 임차인을 확보할 경우, 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 시세: 주변 시세를 조사하여 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 62.73㎡ (약 19평) 면적의 업무시설이며, 감정가는 428,000,000원입니다.

최근 시장 조사를 종합해 보면, 더원루미에르오피스텔과 유사한 신축 오피스텔의 경우, 해당 면적대의 시세는 3.3㎡당 약 1,500만원에서 2,000만원 사이로 형성되어 있습니다. (이는 호실별 조건, 층수, 향, 마감 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

이를 기준으로 환산하면 62.73㎡ (약 18.98평)의 경우, 약 2억 8,500만원에서 3억 8,000만원 수준의 시세 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

그러나 본건은 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 유치권 등 법적 리스크가 존재합니다. 이러한 점을 감안하면, 최소 3,000만원 이상의 인테리어 및 보수 비용이 예상되며, 유치권 해결을 위한 법적 비용도 추가로 고려해야 합니다.

따라서, 단순히 감정가 4억 2,800만원에 입찰하기보다는, 이러한 추가 비용과 리스크를 반영하여 3억 1,000만원 ~ 3억 4,000만원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

final 낙찰가는 인테리어 비용, 유치권 해결 가능성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.