나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [40] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (40)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1102호

건물명: 더원루미에르오피스텔

건축물 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 포함)

건물 총 층수: 지하 4층, 지상 15층

본건 위치: 지상 11층

감정가: 484,000,000원

토지 면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지 지분: 10.4585㎡ (약 3.16평)

건물 면적: 67.62㎡ (약 20.46평) - 전용 면적으로 간주

건물 지분: 67.62㎡ (약 20.46평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

준공일: 2020년 3월 27일 (사용승인일: 2022년 7월 26일) [cite: 4, user input]

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. [cite: 2, user input] 대로변 상업지대에 위치하여 주위 환경이 양호한 편입니다. [cite: user input]

* 교통 상황: 남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접해 있습니다. 인근에 버스 정류장과 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. [cite: user input] 부천역은 1호선 급행 및 특급 노선 이용이 가능하여 서울 출퇴근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 김OO의 임의경매 사건으로 진행됩니다.

* 임차인 현황:

* 김준호: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023.05.31. 대항력 없음.

* 이성희: 보증금 40,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입일자 2023.05.31, 확정일자 2023.05.22, 배당신고일자 2024.05.01. 대항력 없음.

본 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. [cite: user input]

* 기타 권리사항:

* 별도등기 있음: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로, 등기부등본을 통한 상세 확인이 필요합니다. [cite: user input]

* 유치권 신고: 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사비 채권 5억 6,100만원, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 56억 8,624만 6,078원을 위한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. [cite: user input] 이는 낙찰 후 인수 여부가 불확실하여 상당한 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 심곡동, 특히 부천역 인근은 활발한 상업지대로서 다양한 편의시설과 유동인구를 갖추고 있습니다. 이마트, 남광장 자유시장 등 대형 상업시설과 병원, 문화시설(CGV, 롯데시네마) 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발합니다. 이러한 입지 조건은 임대수익을 고려하는 투자자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 부천역 내 이마트, 남광장 자유시장, CGV, 롯데시네마 등 다양한 편의, 문화, 쇼핑 시설 이용이 용이합니다.

* 의료시설: 병원 등 의료시설 이용이 편리합니다.

* 주차: 건물 내 지하주차장 및 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: user input] (다만, 본건 매각 대상은 오피스텔/근린생활시설이며, 건물 전체의 주차 대수는 108대입니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 매각으로 소멸되지 않는 별도등기가 존재할 가능성이 있어, 상세 내용 확인 및 인수 여부 판단이 중요합니다. [cite: user input]

* 유치권: 대규모 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. [cite: user input] 만약 유치권이 인정될 경우, 인수 부담으로 작용하거나 매각 허가가 취소될 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 내부 마감 미시공: 감정평가 요약에 따르면, 본건을 포함한 일부 호실의 내부 마감재(내벽, 인테리어 등)가 시공되지 않은 상태입니다. [cite: user input] 이는 낙찰 후 추가적인 인테리어 및 마감 공사 비용이 발생함을 의미합니다.

* 사용승인 지연: 건축물 사용승인일(2022.07.26)이 건축 완료일(2020.03.27)보다 늦은 점은 건축 과정 또는 허가 과정에서 일부 이슈가 있었을 가능성을 시사합니다. [cite: 4, user input]

* 혐오시설: 인근 지역의 전반적인 개발 상황 및 도시계획상 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 잠재적으로 있을 수 있으나, 본건 바로 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 검색 결과에서 명확히 나타나지 않았습니다. 다만, urban 지역 특성상 관련 이슈를 지속적으로 파악하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천역 초역세권의 뛰어난 입지 조건과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 오피스텔(업무시설, 근린생활시설)입니다. 특히 교통 요충지로서의 가치가 높아 임대 수요 확보에 유리할 것으로 판단됩니다. 하지만, 별도등기 존재 가능성, 불분명한 대규모 유치권, 미시공된 내부 마감재 등은 낙찰 후 인수 시 상당한 추가 비용과 법적 리스크를 수반할 수 있습니다. 이러한 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 부천역 역세권의 우수한 입지: 뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 잠재 수요가 높습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 상업지역 내 위치하며, 도시 개발 및 교통망 확충 시 가격 상승 여력이 있습니다.

* 미시공 상태의 활용: 직접적인 인테리어 및 마감을 통해 최신 트렌드에 맞춰 공간을 재구성할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 484,000,000원입니다. [cite: user input] 주변 유사 오피스텔/상가의 시세는 67㎡ (약 20.46평) 기준, 약 3억 7천만 원에서 4억 1천 9백만 원 이상으로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 감정가가 시장 시세 범위 내 또는 그 상단에 위치하고 있습니다.

하지만 본건은 내부 마감이 미시공 상태이며, 별도등기 및 불분명한 대규모 유치권이라는 중대한 리스크가 존재합니다. [cite: user input] 이러한 점들을 고려할 때, 입찰가를 산정함에 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세, 현 상태(미시공), 그리고 잠재적 리스크(유치권, 별도등기)를 감안했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80~95% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 3억 8천만 원 ~ 4억 6천만 원 으로 제시합니다.

다만, 유치권 및 별도등기에 대한 법적 검토가 완료되어 리스크가 해소된다면 이보다 높은 가격도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.