나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [40] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1102호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [40] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층1102호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매6계 2023타경3440 | 소재지: 경기도 부천시 부일로 491, 11층1102호 (심곡동,더원루미에르오피스텔) | 감정가: 484,000,000원 | 최저가: 338,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천지원 2023타경3440 (40) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (40)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 11층 1102호

용도: 오피스텔

감정가: 484,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지 지분율: 1045.8500000000001

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

건물 지분율: 6762

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOO

채무자: 홍OO

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 별도등기 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리한 더원루미에르오피스텔 내 11층 1102호입니다. 더원루미에르오피스텔은 2022년 7월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 건물은 총 15층 높이이며, 지하철 1호선 부천역을 중심으로 형성된 대로변 상업지대에 위치하여 주변 환경이 양호한 편입니다. 남측으로는 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로 부천역에 근접해 있고 인근에 버스정류장과 버스터미널이 위치하는 등 교통 여건이 매우 편리합니다. 토지는 장방형에 가까운 부정형이며, 남측으로는 광대로, 북측으로는 세로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 속하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 사건입니다. 소유자는 주OOOOOOOOOO이며, 채무자는 홍OO, 채권자는 김OO입니다. '중복병합사건'이라는 특이사항은 여러 경매 사건이 하나로 합쳐져 진행됨을 의미합니다. 가장 중요한 주의사항은 '별도등기 있음'으로, 이는 등기부등본 상 일반적인 권리 외에 추가적인 등기가 존재한다는 뜻입니다. 따라서 낙찰 후 인수될 권리가 있는지, 혹은 추가적인 부담이 발생하는지 여부를 반드시 면밀히 확인해야 합니다. 다른 경매 정보에 따르면 본 건물 내 다른 호실에서도 '별도등기 있음' 표기가 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부천역 주변은 경기도 내에서도 주요 상업지대 중 하나로, 다양한 집객 시설이 밀집해 있습니다. 부천역을 중심으로 이마트, 지하도 상가, 자유시장, 로데오거리 등이 형성되어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 대로변에는 병의원, 통신사 대리점, 편의점, 카페 등이 영업 중이며, 이면도로에는 음식점, 주점, 노래방 등이 분포되어 있습니다. 특히 부천대는 물론 인근에 대학교가 있어 젊은 유동인구도 상당수 존재합니다.

다만, 본건의 경우 감정평가서 요약에 따르면 '근린생활시설'로 분류되며, 현재 준공 후 미분양 상태로 호별 경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태입니다. 1층 내부에는 사무용 집기비품이, 2, 3층에는 내부 공사용 자재가 소재하고 있으며, 현재 모든 호실이 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 이는 건물 자체의 입지적 장점과는 별개로, 본건을 사용하기 위해서는 상당한 추가 공사 비용이 발생할 것임을 시사합니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선과 버스터미널이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 부천역 주변의 발달된 상업지대에 속해 있어 백화점, 대형마트, 은행, 병원, 다양한 음식점 및 쇼핑 시설 이용이 용이합니다.

건물 시설: 건물 내에는 공용 위생 설비, 엘리베이터, 지하 주차장, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 마감재 미시공 및 미완성 상태: 본건은 내부 마감재가 전혀 시공되지 않은 상태로, 사용 가능한 상태로 만들기 위해서는 상당한 수준의 인테리어 및 마감 공사가 필요하며, 이에 따른 추가적인 비용이 크게 발생합니다.

장기 공실 및 활용도 저하: 미분양 상태 및 공실로 인해 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵습니다. 내부 공사 완료까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

별도 등기의 존재: 등기부등본 상 '별도등기 있음' 표기는 매우 중요합니다. 이는 일반적인 권리 외에 추가적인 담보나 제한 등이 존재할 수 있음을 의미하므로, 반드시 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

중복 병합 사건: 복수의 채권자나 채무 관계가 얽혀 있을 가능성이 있어, 경매 절차 및 권리 분석에 더 신중한 접근이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 부천역 초역세권이라는 최상의 입지 조건을 갖추고 있어 향후 가치 상승 가능성이 높습니다. 하지만 현재 내부 마감재가 전혀 시공되지 않은 상태의 미분양 및 공실 물건이라는 점이 가장 큰 문제입니다. 이를 사용 가능한 상태로 만들기 위해서는 상당한 규모의 추가 공사 비용이 필요하며, '별도등기 있음'이라는 주의사항은 권리 분석 시 반드시 심도 있게 확인해야 할 사항입니다. 입지적 장점과 현재의 미완성 상태 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 부천역이라는 도심 핵심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 입지적 강점을 바탕으로 내부 공사를 완료하고 정상적으로 임대 또는 매매가 이루어진다면, 투자 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

저평가 가능성: 현재 미완성 상태로 인한 가치 저평가가 존재하나, 이는 곧 추가적인 투자(공사비)를 통해 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매6계