나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [38] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 15층1503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (38)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 15층1503호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 258,000,000 원

토지 면적: 6.04㎡ (약 1.83 평)

건물 면적: 39.06㎡ (약 11.81 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 더원루체르오피스텔 내에 위치하며, 주변은 부천역 앞 대로변 상업지대로서 주위 환경이 양호한 편입니다. 남측으로는 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로 부천역과 인접해 있어 교통 여건이 우수합니다. 인근에 버스 정류장 및 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 별도의 등기가 존재하며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

채권자 김OO 외 다수의 채권자가 존재하며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 노영준

보증금: 50,000,000 원

차임: 1,200,000 원

전입/사업자 등록일: 2023-07-10

확정일자: 2023-07-10

배당신고일자: 2023-10-18

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원을 인수할 가능성은 없습니다.

* 유치권 신고 내역

우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 관련 공사대금 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

이러한 유치권의 성립 여부는 경매 절차에서 최종적으로 판단될 사항이며, 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높으나, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0 원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부천역 인근은 활발한 상업지대로 형성되어 있습니다. 대로변에 위치하여 유동인구가 많으며, 주변에 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집해 있습니다. 이로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설

부천역 역세권으로 쇼핑몰, 백화점, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설

현재 파악된 바로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주변 환경은 상업 및 업무 기능 중심으로 양호하게 유지되고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선과 버스터미널이 인접해 있어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 부천역을 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 주거환경: 오피스텔로서 비교적 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다. 15층에 위치하여 조망 및 채광이 좋을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 본건은 중복 병합된 사건으로, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 별도 등기: 별도 등기 존재 표기로 인해 추가적인 권리 관계가 있을 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필수적입니다.

* 유치권: 거액의 유치권이 신고되어 있으나, 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰 후에도 유치권 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미완공 상가동 정보: 감정평가서 요약에 따르면, 본 건물 내 일부 근린생활시설(1, 2, 3층)은 준공 후 미분양되어 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 합니다. 이는 본건(15층 업무시설)과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리나 미관에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 인수할 임대차 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 우수한 교통망을 바탕으로 투자 가치가 높은 물건입니다. 오피스텔로서의 실거주 또는 임대 수익 창출을 고려할 수 있습니다. 다만, 복수의 유치권 신고와 별도 등기 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 상가동의 미완공 상태는 본건 호실에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보이나, 건물 전체 관리 차원에서 고려될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 부천역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 상업시설 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철 1호선 및 다수의 버스 노선, 버스터미널 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 다양한 활용 가능성: 업무시설 또는 임대 수익용 오피스텔로 활용 가능성이 높습니다.

* 신축급 오피스텔: 비교적 최근인 2022년에 사용 승인이 완료되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 더원루미에르오피스텔의 유사 면적 및 층수의 오피스텔 매물이 부천역 인근에서 시세 2억 2천만 원에서 2억 8천만 원 사이로 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 2억 5천 8백만 원과 유사한 수준입니다.

유치권 관련 금액이 매우 크고 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 낙찰자의 부담이 있을 수 있으나, 해당 유치권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 확정되지 않는 한, 입찰자는 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

리스크 요인들을 고려하되, 입지적 강점과 현재 시세 등을 종합적으로 판단할 때, 감정가인 2억 5천 8백만 원을 기준으로 하되, 권리 분석 및 현장 답사를 통해 최종적인 인수 가능 금액을 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 잠재적 가치 상승을 고려하여 2억 4천만 원 ~ 2억 7천만 원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

(참고: 위 시세 정보는 일반적인 부동산 정보 사이트의 매물 정보를 기반으로 분석되었으며, 실제 거래 가격과 차이가 있을 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.