나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [39] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 15층1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (39)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1, 더원루미에르오피스텔 15층1508호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 용도 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 428,000,000원

토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

건물면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 15층

1.3. 준공 및 사용승인

준공: 2020년 3월

사용승인: 2022년 7월

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건은 1호선 부천역 북동측 인근에 위치하며, 부천역까지 도보로 접근 가능합니다.

남측으로는 부일로, 북측으로는 세로에 접해 있으며, 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 위치하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

부천역 앞 대로변 상업지대로 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

'별도등기 있음' 표기되어 있으므로, 해당 내용을 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오인기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-04

대항력: 없음

* 임차인: 오종찬

보증금: 40,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업일자): 2023-05-16

확정일자: 2023-05-16

배당신고일자: 2023-10-16

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. (임차인 오종찬의 보증금 40,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다. 다만, 이 부분은 명확한 확인이 필요합니다.)

3.3. 유치권 신고

* 우정설비건설 주식회사: 561,000,000원 (설비공사 공사비) - 의정부지방법원 2023가합51335 판결문 첨부

* 정도건설산업 주식회사: 5,686,246,078원 (공사대금)

상기 유치권 신고는 성립 여부가 불분명합니다. 채권 총액이 매우 크므로, 낙찰 후 법적 분쟁 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

본 건이 위치한 경기도 부천시 심곡동은 부천역을 중심으로 한 핵심 상업지구로, 높은 유동인구와 우수한 접근성을 자랑합니다.

4.2. 건물 현황

더원루미에르오피스텔은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 총 15층 높이에 108세대로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 업무시설 및 근린생활시설 용도가 복합적으로 포함되어 있습니다.

4.3. 시장 동향

부천역 역세권 지역의 오피스텔은 꾸준한 수요를 보이는 지역으로, 특히 소형 평형의 경우 높은 인기를 얻고 있습니다. 다만, 최근 건설 경기 침체 및 고금리 영향으로 일부 역세권 오피스텔 사업장에서 공매 사례가 발생하기도 했습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

부천역 상권과 인접하여 이마트, 홈플러스, 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설과 CGV, 롯데시네마 등 문화시설, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 및 법적 분쟁 가능성

우정설비건설과 정도건설산업이 신고한 유치권의 채권 총액이 62억 원 이상으로, 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액입니다. 유치권 성립 여부에 따라 낙찰 후 큰 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 임차인 보증금 인수 여부 불확실성

임차인 오종찬의 보증금 40,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 만약 보증금 인수 의무가 발생한다면, 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 됩니다.

6.3. 건축물대장 상 호수 불일치 가능성

제공된 건축물대장 전유부 정보에 '508호'로 표기되어 있으나, 경매 대상 물건은 '15층 1508호'입니다. 실제 경매 대상 물건 정보에 대한 정확한 재확인이 필수적입니다.

6.4. 별도 등기 존재

'별도등기 있음'이라는 표기는 추가적인 권리나 제한이 존재할 수 있음을 의미하므로, 그 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 신고된 유치권과 관련이 있을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권의 핵심 상업지구에 위치하며, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나, 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고와 '별도등기 있음' 표기, 그리고 임차인 보증금 인수 여부의 불확실성 등 심각한 법적 리스크가 존재합니다. 또한, 건축물대장 상 호수 불일치 가능성도 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 본 건은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 부천역 초역세권 상업 중심지에 위치하여 최상의 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 높은 잠재 가치: 역세권 상업지구로서 꾸준한 임대 수요 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 428,000,000원입니다. 더원루미에르오피스텔은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 부천역 인근이라는 입지적 강점을 고려할 때, 해당 면적(62.73㎡, 약 19평)의 깨끗한 상태의 오피스텔이라면 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 수 있습니다. 실제 시세는 3억 원 초중반에서 4억 원대 이상으로 형성될 수 있으나, 이는 공사대금 관련 대규모 유치권 신고 등이 해결되었을 경우의 가격입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 가장 큰 문제는 약 62억 원에 달하는 대규모의 유치권 신고 존재입니다. 이 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰가의 향방이 결정될 만큼 중요한 변수이며, 소멸되지 않을 경우 낙찰자는 막대한 금액을 추가로 부담하거나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다. 또한, 임차인 보증금 인수 여부 및 건축물대장 상 호수 불일치 문제 등 추가적인 리스크가 존재합니다.

이러한 상황을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 투자라면 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 건의 경우 유치권 리스크가 매우 커서 이를 감안한 매우 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점은 낙찰자의 초기 자금 부담을 줄여주는 요소이나, 막대한 유치권 채권을 상쇄할 만큼 가격 메리트가 있는지는 별개의 문제입니다.

전문적인 법률 자문을 통해 유치권의 성립 가능성, 별도 등기 내용, 임차인 보증금 인수 여부 등을 명확히 파악하기 전까지는 예측 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 다만, 만약 이러한 리스크를 감수하고 입찰에 참여한다면, 잠재적 위험을 고려하여 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 매우 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대 역시 높은 위험을 수반하는 speculative(투기적) 입찰가임을 명심해야 합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가에 높은 위험 프리미엄을 적용한 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담하여 법적 리스크를 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.