나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [37] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 14층1408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (37)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 14층1408호

용도: 오피스텔

감정가: 428,000,000원

토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

토지지분: 9.7022㎡ (약 2.93평)

건물면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물지분: 62.73㎡ (약 18.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 별도등기 있음.

1.2. 소재지 및 건물 현황

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 더원루미에르오피스텔 건물 내 14층 1408호입니다.

더원루미에르오피스텔은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 15층 건물로, 2020년 3월 27일 사용승인되었습니다. 지하에는 4개 층이 있습니다.

건물은 총 108호실로 구성되어 있습니다.

1.3. 면적 및 감정가

본건은 전용면적 62.73㎡ (약 18.98평)의 오피스텔로, 이에 해당하는 토지 지분은 9.7022㎡ (약 2.93평)입니다.

최초 감정가는 428,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역적 위치

본건은 경기도 부천시 심곡동에 소재하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 위치한 더원루미에르오피스텔 내에 자리하고 있습니다.

해당 지역은 대로변의 상업지대로, 주변 환경은 양호한 편입니다 [cite: User prompt].

2.2. 교통 환경

남측으로는 부일로가 접해 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접해 있습니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다 [cite: User prompt].

2.3. 주변 환경

부천역을 중심으로 형성된 상업지대로, 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

과거 부천역 주변은 일부 방송인들의 기행 방송으로 인해 부정적인 이미지가 형성되기도 했으나, 부천시와 지역 상권의 지속적인 노력으로 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본건 등기부등본상 별도의 등기가 존재합니다.

경매를 통해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.2. 인수되는 권리

일반적인 임의경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

다만, '별도 등기 있음' 표기는 추가적인 권리 관계가 존재함을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 미상으로 확인되었습니다 [cite: User prompt].

인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 현황 및 보증금, 차임에 대한 조사가 필요합니다.

임차인 유무 및 내용이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

3.4. 특이사항 (유치권 등)

본건과 관련하여 두 건의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부는 불분명합니다 [cite: User prompt].

1) 우정설비건설 주식회사: 2023.10.20. 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부됨)

2) 정도건설산업 주식회사: 2023.10.23. 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고

이러한 대규모 유치권 신고는 본건의 가치 및 명도 과정에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 법적 검토 및 사실관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 상권 특성

더원루미에르오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본건은 오피스텔 용도로 이용 중입니다.

부천역 인근의 중심 상업지구에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 상권 현황

부천역 주변은 과거 일부 부정적인 이슈로 인해 상권 이미지에 대한 우려가 있었으나, 부천시 차원에서의 적극적인 이미지 개선 노력과 지역 상인들의 협력을 통해 상권 활성화를 도모하고 있습니다.

하지만 부정적 인식 잔존 가능성과 공실 문제 등은 여전히 상권의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 주변에 이마트, 홈플러스 등 대형 마트와 백화점, 영화관, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 생활이 편리합니다.

대중교통 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 기타

건물 자체적으로는 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다 [cite: User prompt].

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재 가장 큰 리스크는 성립 여부가 불분명한 두 건의 대규모 유치권 신고입니다 [cite: User prompt]. 총액이 60억 원을 상회하므로, 이 유치권이 법적으로 인정될 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 막대할 수 있습니다. 또한 '별도 등기 있음' 표기 또한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인/점유 관련 리스크

임차인 현황이 미상이며, 인수 보증금도 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 이미지 리스크

부천역 주변 지역이 과거 일부 방송인들의 부정적 이슈로 인해 좋지 않은 이미지가 형성된 바 있습니다. 비록 개선 노력이 진행 중이지만, 이러한 지역 이미지는 잠재적 투자자나 임차인의 심리적 저항 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 우수합니다. 또한, 비교적 넓은 면적(62.73㎡)을 갖추고 있어 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

그러나, 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 신고와 '별도 등기 있음' 표기는 매우 심각한 법적, 재정적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 부천역 주변 지역의 과거 부정적 이미지와 임차인 현황 미상이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

잠재적 투자자라면, 위에서 언급된 리스크를 충분히 인지하고 철저한 법적 검토 및 현장 조사를 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천역 초역세권으로 교통 및 생활 인프라가 풍부합니다.

* 넓은 면적: 62.73㎡의 전용면적으로 1~2인 가구뿐 아니라 소규모 사업장으로도 활용 가능합니다.

* 지역 개선 노력: 부천시의 지속적인 노력으로 지역 이미지가 점진적으로 개선될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 428,000,000원

본 건의 감정가는 428,000,000원입니다. 주변 시세를 고려할 때, 유사 면적의 오피스텔 시세는 3억 5천만원에서 4억 2천만원 사이로 추정됩니다.

그러나, 성립 여부가 불분명한 60억 원 이상의 대규모 유치권 신고는 본 건의 가치를 크게 하락시키는 주요 요인입니다. 또한, '별도 등기 있음' 표기와 지역 이미지 문제도 고려해야 합니다.

이러한 중대한 리스크를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 및 시장 시세보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서, 유치권 관련 소송 및 법적 쟁점에 대한 철저한 분석 후에 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 투자자는 해당 리스크를 충분히 감수할 의지가 있어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.