나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [31] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (31)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 8층806호

용도: 오피스텔 (건축물 대장상 업무시설)

감정가: 266,000,000원

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.2114㎡ (약 1.88평)

건물면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

건물 지분: 40.16㎡ (약 12.15평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복 병합 사건

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 더원루미에르오피스텔

신주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 491 (심곡동)

건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕

건물 층수: 지하 4층, 지상 15층

해당 호실: 8층 806호

건축 연면적: 9945.81㎡ (약 3008.49평)

대지 면적: 889.4㎡ (약 269.06평)

사용 승인일: 2022년 07월 26일

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

대로변 상업지대에 위치하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

남측으로 부일로, 남측으로 광대로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접합니다.

인근에 버스 정류장 및 버스 터미널이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 김OO입니다.

등기부등본상 별도 등기가 존재합니다.

3.2. 유치권 신고 현황

우정설비건설 주식회사로부터 설비 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있습니다.

정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있습니다.

상기 유치권 신고들의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 법적 쟁점이 될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박동현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 07월 04일

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 말소 기준 권리

본 물건의 말소 기준 권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '별도 등기 있음' 및 상기 유치권 신고 등의 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 복합 구성되어 있습니다.

해당 호실(806호)은 오피스텔(업무시설) 용도입니다.

감정평가서상 근린생활시설(1층) 일부는 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 공실로 파악되었습니다. 이는 본건 806호와 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 전반의 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

부천역 역세권에 위치한 상업지대로, 풍부한 유동인구와 다양한 상업 시설을 바탕으로 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

대로변에 위치하여 접근성이 우수하며, 주변 상권 발달로 인한 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의 시설

지하철 1호선 부천역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

부천역 인근 상업 지역에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

인근 부천세종병원, 부천원미경찰서 등이 소재하여 생활 편의 및 치안 환경이 양호합니다.

혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 건물 내 부대시설

본 건물은 공용 위생 설비, 엘리베이터, 지하 주차장, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 금액의 유치권 신고

약 62억 원에 달하는 대규모 유치권 신고는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

유치권 성립 시 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하므로, 명도 및 소유권 확보 과정에서 상당한 법적 분쟁과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 별도 등기 존재

별도 등기의 구체적인 내용 파악이 필수적이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 일부 상태

감정평가서상 근린생활시설의 미시공 상태 및 공실 현황은 건물 전반의 관리 상태 또는 향후 건물 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다. (단, 본건 806호와 직접적인 관련성은 별도 확인 필요)

6.4. 명도 관련 리스크

유치권자 및 기타 이해관계인과의 복잡한 법률 관계는 명도 과정의 난이도를 높일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 부천역 역세권의 우수한 입지를 갖춘 오피스텔(업무시설)입니다.

상업지대에 위치하여 유동인구가 풍부하고 관련 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다.

그러나 수십억 원에 달하는 유치권 신고와 별도 등기 존재는 본건의 가장 큰 위험 요소로, 낙찰 후 상당한 법적 절차와 비용 부담이 예상됩니다.

이러한 권리 관계의 복잡성을 충분히 인지하고, 이에 대한 법률적 검토 및 해결 방안 마련이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 부천역을 도보로 이용 가능한 최중요 입지로, 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 발달된 상업 인프라: 부천역 상권의 모든 편의 시설 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계로 인해 시세 대비 매우 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 업무시설 수요: 역세권 오피스텔 및 업무 공간에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다.

인근 부동산 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 대략 250,000,000원에서 300,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다.

하지만, 본건은 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고가 존재하여 법적 리스크가 매우 높습니다.

이러한 높은 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

상기 감정가 및 시세, 그리고 중대한 권리 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 예상됩니다.

이는 감정가 대비 약 15% ~ 32% 할인된 가격으로, 유치권 문제를 해결할 수 있는 능력과 리스크 감수 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

최종 입찰가는 입찰자의 법률적 판단 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.