나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [36] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 401호

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (36)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 401호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 복합 용도)

감정가: 484,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.17평)

토지지분: 10.4585㎡ (약 3.17평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

건물지분: 67.62㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 별도등기 있음.

1.1. 건물 상세정보

건물명: 더원루미에르오피스텔

준공일: 2022년 7월 26일

구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕

총 층수: 지하 4층, 지상 15층

총 세대수: 108호

해당 호수: 4층 401호

2. 입지조건

위치: 경기도 부천시 심곡동, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 부천역 앞 대로변에 위치한 상업지대로, 주변 환경이 양호합니다.

교통: 남측으로는 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있습니다. 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건이 매우 우수합니다.

도로: 남측으로는 광대로, 북측으로는 세로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각으로 소멸되는 권리: 제공된 정보에 따르면, 별도등기가 존재하나 일반적인 임의경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 소멸 여부는 등기부등본 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

인수되는 권리: 인수할 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 임차인 김용갑은 대항력이 없습니다.

유치권 신고 현황:

- 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 관련 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있습니다. (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부)

- 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있습니다.

상기 유치권 신고들의 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 전 반드시 철저한 법적 검토가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 5월 25일

* 확정일자: 2023년 5월 25일

* 배당신고일자: 2023년 10월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

주변 상권: 부천역 인근의 중심상업지구로, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부합니다.

입지: 대로변에 위치하여 건물 가시성이 좋으며, 접근성이 뛰어납니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 백화점, 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 다양한 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

업무 및 주거 환경: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 업무 활동 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 문제: 두 건설사의 대규모 유치권 신고는 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 리스크입니다. 유치권의 성립 여부 및 최종 처리 결과에 따라 낙찰 후 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 변호사 등 전문가와 상담하여 상세한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

별도등기: "별도등기 있음" 표기는 등기부등본 상 현재 공시되지 않은 추가적인 권리사항이 존재할 가능성을 시사합니다. 해당 권리가 매각으로 소멸되는지 여부를 명확히 확인해야 합니다.

건물 미마감 상태: 감정평가서 요약에 따르면, 본건 상가는 준공 후 미분양된 근린생활시설로서 호별 경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 명시되어 있습니다. 이는 추가적인 인테리어 및 마감 공사 비용 발생 가능성을 의미하며, 해당 호수(401호)의 정확한 마감 상태는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권의 더원루미에르오피스텔 내 오피스텔(업무시설)로, 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 입지적 강점을 지니고 있습니다.

다만, 감정가를 훨씬 상회하는 대규모 유치권 신고가 다수 존재하여, 이와 관련된 법적 분쟁 가능성이 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 일부 건물 내부의 미마감 상태는 추가적인 투자 비용을 발생시킬 수 있습니다.

따라서, 본건은 유치권 관련 문제가 명확히 해결되고 낙찰자의 부담이 최소화될 경우, 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

부천역 역세권 중심상업지구 내 위치하여 높은 접근성과 가시성 확보.

반경 내 풍부한 유동인구와 배후수요로 인한 잠재적 가치 상승 가능성.

(유치권 관련 리스크 해소 시) 장기적인 임대 수익 및 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 484,000,000원

본 물건은 유치권 관련 법적 리스크 및 건물 내부 마감 미시공 상태로 인한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

인수 보증금: 0원

따라서, 입찰 희망 시에는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 현 시세 및 본건의 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 보수적인 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 유치권 문제 해결 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 338,800,000원 ~ 387,200,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계 정밀 분석, 전문가 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권고합니다. 특히 유치권의 성립 여부 및 처리 결과는 입찰가 결정에 결정적인 영향을 미칩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.