나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [35] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 13층1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (35)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 13층1307호

건물명: 더원루미에르오피스텔

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 285,000,000원 (2억 8,500만원)

토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

건물면적: 43.16㎡ (약 13.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

총 층수: 15층 (해당 호실은 13층)

준공일: 2022년 07월 26일

2.2. 입지조건

3.

3.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 전철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 자리한 "더원루미에르오피스텔" 내 13층 1307호입니다.

주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로, 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로 부천역에 근접해 있습니다.

인근에 다수의 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

자가용 이용 시에도 주요 도로 접근성이 좋습니다.

3.3. 토지 및 건물 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕으로, 2022년 7월에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

본건 오피스텔 건물은 총 15층 규모이며, 지하 4층까지 있습니다.

건물의 주용도는 업무시설이며, 근린생활시설로도 이용될 수 있는 복합 용도입니다.

주차는 기계식 주차 설비가 마련되어 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있습니다.

또한 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

4. 권리분석

5.

5.1. 말소기준권리

경매구분상 부동산 임의경매로, 채권자는 김OO입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리들은 일반적으로 말소됩니다.

5.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

다만, "별도등기 있음"이라는 주의사항이 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 임차인 현황

임차인: 오무경 (오 )

보증금: 60,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2023년 07월 06일

확정일자: 2023년 07월 06일

배당신고일자: 2023년 10월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 가능성은 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

5.4. 특이사항

중복병합사건으로 처리되고 있습니다.

유치권 신고가 접수되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

유치권 내용:

- 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 인건비 등 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고.

- 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

6. 상권분석

7.

7.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 부천역 인근 지역은 부천시의 주요 상업지구 중 하나입니다.

대로변을 따라 금융기관, 의류, 식음료 등 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

오피스텔 건물 내 상가 시설도 일부 존재하며, 주변 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

7.2. 경쟁 환경

역세권 상권으로 경쟁이 치열할 수 있으나, 동시에 높은 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

인근 경쟁 상권과의 비교 분석을 통해 차별화된 전략이 필요합니다.

7.3. 잠재 가치

부천역 상권은 지속적인 개발과 함께 상권 활성화가 예상되는 지역입니다.

신축 오피스텔 건물이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

7.4. 건물 내부 마감재 특이사항

감정평가 요약에 따르면, 일부 근린생활시설의 경우 내부 마감재가 시공되지 않은 상태임이 언급되었습니다. 본건 1307호의 내부 마감 상태는 별도 확인이 필요합니다.

8. 생활정보

9.

9.1. 편의시설

이마트, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰 및 백화점 이용이 편리합니다.

다양한 병원, 은행, 관공서 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

9.2. 교육시설

단지 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

9.3. 녹지 및 휴식공간

부천역 주변 공원 및 녹지 공간 이용이 가능하며, 도심 속 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다.

9.4. 주변 혐오시설

제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

9.5. 기타

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

10. 잠재적 리스크

11.

11.1. 유치권

건축 관련 공사대금으로 인한 다수의 유치권 신고가 접수되어 있습니다.

유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 유치권자와의 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

유치권 관련 추가적인 법률 검토 및 조사가 반드시 필요합니다.

11.2. 별도등기

"별도등기 있음" 표기는 등기부등본 상에 기재된 내용 외에 별도로 존재하는 권리나 제한사항이 있음을 의미합니다.

이는 경매 물건 명세서 상에 명시되지 않은 권리일 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

11.3. 명도 가능성

유치권 등 복잡한 권리 관계와 관련하여 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

12. 종합 의견

13.

13.1. 종합 평가

본건은 부천역 역세권에 위치한 신축 오피스텔 물건으로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지적 강점이 있습니다.

건물 자체는 비교적 신축이므로 기본적인 컨디션은 양호할 것으로 예상됩니다.

하지만, 다수의 유치권 신고와 "별도등기 있음"이라는 주의사항은 인수 시 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 권리 관계 및 잠재적 분쟁 가능성에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

권리 관계만 명확히 해결된다면, 안정적인 시세차익 또는 임대수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

14. 투자 포인트

15.

15.1. 역세권 입지

1호선 부천역 초역세권으로 풍부한 유동인구 및 편리한 교통망을 확보하고 있습니다.

15.2. 신축 건물

2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

15.3. 부천 중심 상권

부천시의 핵심 상업지구에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

15.4. 잠재적 시세 차익

권리관계 문제를 해결하고 정상적으로 명도를 완료한다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

16. 예상 입찰가

17.

17.1. 시세 분석

본건의 감정가는 285,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 및 임대 사례를 분석한 결과, 동일 건물 또는 인근 신축 오피스텔의 시세는 면적 및 층수, 향에 따라 대략 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

17.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 285,000,000원입니다.

주변 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 파악되나, 현재 본건에는 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권 신고와 별도등기가 존재하여 상당한 위험 요소가 있습니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가 대비 약 70%~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.