나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [34] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 12층1208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (34)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 12층 1208호

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 428,000,000원

토지 면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

토지 지분: 9.7022㎡ (약 2.93평)

건물 면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물 지분: 62.73㎡ (약 18.98평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 정보

건물 명칭: 더원루미에르오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 지하 4층, 지상 15층

해당층: 12층

총 호수: 108호

건축 연도: 2020년 3월 27일 사용승인

주요 용도: 업무시설, 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 소재한 "더원루미에르오피스텔" 내 12층 1208호입니다.

부천역 앞 대로변 상업지대에 위치하여 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

건물은 15층 높이의 업무시설 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 있어 교통 여건이 매우 양호합니다.

인근에 버스 정류장 및 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 각각 접해 있습니다.

또한, 과밀억제권역(수도권정비계획법) 및 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 김OO입니다.

경매 신청 채권 외 별도의 권리 관계는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, "별도등기 있음"이라는 주의사항이 명시되어 있어 추가적인 권리 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

이는 일반적으로 임차인이 존재하더라도 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

그러나, 별도로 신고된 임차인이 있고 보증금 또는 차임이 미상인 경우에는, 금액이 미상이라도 대항력 유무 및 인수 여부를 철저히 조사해야 하는 주의가 필요합니다. 본건의 경우 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 유치권 및 기타 권리사항

주요 특이사항으로, 다수의 유치권 신고가 있습니다.

* 우정설비건설 주식회사는 설비공사(기계소방) 공사비 561,000,000원을 위한 유치권 신고를 하였으며, 관련 판결문이 첨부되었습니다(의정부지방법원 2023가합51335).

* 정도건설산업 주식회사는 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고를 하였습니다.

이러한 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 시 법적 분쟁의 소지가 매우 크며, 승계 또는 변제 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, "중복병합사건"으로 분류되어 있어 사건 진행이 복잡할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 부천역 인근은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

인근에 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상업적 가치가 높은 지역입니다.

4.2. 건물 특성

더원루미에르오피스텔은 업무시설과 근린생활시설로 구성된 복합건물입니다.

본건 1208호는 현재 공실 상태이며, 사무용 집기비품이 일부 소재하고 있습니다.

다만, 건물 내 일부 근린생활시설(1층, 2층, 3층)은 준공 후 미분양되어 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라는 점은 건물 전체의 잠재적 문제점을 시사할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 부천역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행, 부천 버스터미널 인접.

* 편의시설: 부천역 주변의 상업시설(마트, 백화점, 영화관 등), 병원, 은행, 관공서 등 이용 용이.

* 기타: 주변에 공원이나 녹지 공간은 제한적이나, 도심 상업지구로서 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않습니다. 부천역 역세권의 활발한 상업 및 업무 지구로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

가장 큰 리스크는 미확인된 대규모 유치권 신고입니다.

총 60억 원이 넘는 금액의 유치권이 신고되어 있으며, 이들 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수하거나 변제해야 할 가능성이 있습니다. 이는 감정가 4.28억 원을 훨씬 초과하는 금액으로, 투자금 회수에 치명적인 위험이 될 수 있습니다. 유치권의 성립 여부에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 별도등기 존재

"별도등기 있음" 표시는 해당 물건에 등기부상 별도로 존재하는 권리(저당권, 가압류, 임차권 등)가 있음을 의미합니다. 이 또한 매각으로 소멸되지 않을 수 있으며, 인수해야 할 채무가 있을 수 있습니다. 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 중복병합사건

다수의 사건이 병합되어 진행되는 경우, 사건 처리 절차가 복잡해지고 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 미완성 상가 문제

건물 내 일부 근린생활시설의 마감재 미시공 사례는 건물 관리나 하자 보수 관련 잠재적 문제를 암시할 수 있습니다. (본건 1208호는 공실 및 내부 집기 소재만 언급되어 직접적 영향은 불분명하나, 건물 전체적인 관리 상태 점검 필요)

7. 종합 의견

본건은 부천역이라는 역세권 중심 상업지에 위치하여 입지적 장점이 우수합니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 발달하여 임대 및 사업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

그러나, 막대한 금액의 유치권 신고와 "별도등기 있음"이라는 경고는 본건의 투자 가치를 심각하게 훼손하는 요소입니다.

유치권의 성립 여부가 불분명하다는 점은 낙찰자가 인수해야 할 채무 부담이 불확실함을 의미하며, 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 매우 높은 리스크입니다.

결론적으로, 본건은 입지적 장점에도 불구하고 중대한 권리상의 하자로 인해 신중한 접근과 철저한 법률적, 재무적 검토가 반드시 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건.

* 활발한 상권: 유동인구가 많고 상업 시설이 밀집된 중심 상업 지역.

* 낮은 임차인 부담: 인수할 임차 보증금이 0원으로, 임차인 관련 부담이 적음.

* 급매/할인 가능성: 위에서 언급된 중대한 리스크로 인해, 시장 가격 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1. 시세 조사: 더원루미에르오피스텔 또는 부천역 인근 유사 오피스텔/상가의 최근 실거래가, 매물 가격, 임대 수익률 등을 조사하여 현재 시장 가치를 파악해야 합니다.

2. 유치권 및 별도등기 리스크 평가: 공신력 있는 법률 전문가와 상담하여 신고된 유치권과 별도등기의 성립 가능성 및 예상 인수 금액을 최대한 구체적으로 산출해야 합니다. 이 부분이 예상 입찰가를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다.

3. 리스크 프리미엄 반영: 상기 리스크를 감안하여, 감정가(428,000,000원) 대비 상당한 수준의 할인율을 적용해야 합니다. 유치권 금액(약 62억 원)이 감정가를 훨씬 초과하므로, 만약 유치권이 전부 인정될 경우 실질적인 매수 가치는 매우 낮아질 수 있습니다.

단순히 감정가 또는 시세에서 리스크를 차감하는 것만으로는 부족하며, 최악의 시나리오(유치권 전액 인수)까지 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 통상적인 부동산 경매와는 달리, 철저한 권리 분석 결과에 따라 결정되며, 유치권 및 별도등기 인수 비용을 제외한 순수 부동산 가치와 투자 수익률을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

일반적인 권리 문제가 없는 유사 물건의 낙찰가율(보통 70~90%)보다 훨씬 낮은 낙찰가율, 혹은 감정가 대비 상당한 금액 할인을 통한 입찰이 고려될 수 있습니다. 최종 입찰가는 이러한 모든 요소를 철저히 검토한 후, 본인의 투자 성향 및 위험 감수 능력에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.