나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [28] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (28)

경매 구분: 부동산임의경매

중복 병합 사건: 예

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 6층 606호

건물 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 포함)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 15층

준공 연도: 2022년 (사용승인일 2022.07.26)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 263,000,000원

토지 면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.2114㎡ (약 1.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 40.16㎡ (약 12.14평)

건물 지분: 40.16㎡ (약 12.14평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 김OO

특이사항: 중복 병합 사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로 형성되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있습니다. 인근에 버스 정류장 및 버스 터미널 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건 건물은 남측으로 광대로, 북측으로는 세로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

* 용도지역: 일반상업지역

* 방화지구, 시가지경관지구(중심)

* 도로: 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 기타: 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

제공된 정보만으로는 정확한 말소기준 권리를 특정하기 어렵습니다. 다만, 일반적으로 경매 절차에서 최선순위 근저당, 전세권, 담보 가등기 등이 말소기준 권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

물건 명세서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으며, 인근 근린생활시설은 공실 상태로 파악됩니다.

따라서, 본건 오피스텔 606호에 대한 별도의 임차인 정보 및 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다.

3.4. 기타 권리 사항

* 별도 등기 있음.

* 유치권 신고:

* 우정설비건설 주식회사: 설비 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고 (의정부지방법원 2023가합51335 판결문 첨부됨)

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고

* 상기 유치권 신고의 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

더원루미에르오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로 구성되어 있으며, 총 15층 건물에 108세대가 거주 가능한 규모입니다.

본 건 오피스텔(606호)은 전용 면적 40.16㎡(약 12.14평)입니다.

감정평가 요약에 따르면, 일부 근린생활시설의 경우 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 준공 후 미분양된 상가들이 있는 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부천역 인근은 유동인구가 많고 상업 시설이 밀집된 지역입니다. 이마트, 자유시장, CGV 등 편의시설 접근성이 우수하며, 다양한 상가와 식당가 등이 발달해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

부천역을 중심으로 이마트, 전통시장, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다. '슬세권'으로 불릴 만큼 도보로 모든 생활 인프라를 편리하게 누릴 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 상업 및 주거 지역이 잘 발달되어 있으며, 주거 편의성이 높은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기

"별도등기 있음" 표기는 소유권 외 별도의 등기사항이 존재함을 의미합니다. 이는 경매 절차 완료 후 인수되거나 별도의 처리가 필요할 수 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 유치권 신고

총 5억 원이 넘는 금액의 유치권 신고가 두 건 접수되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립되었을 경우, 낙찰자가 인수하거나 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 내부 마감 미시공

감정평가 요약에 따르면, 본건 상가는 준공 후 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 명시되어 있습니다. 오피스텔 내부 마감 상태에 대한 언급은 없으나, 전체 건물 상태를 파악할 때 내부 공사 비용이 추가로 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 공실 가능성

감정평가 요약에 근린생활시설의 공실 상태가 언급되어 있습니다. 오피스텔 606호 역시 공실일 가능성이 있으며, 이는 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 오피스텔입니다. 신축급 건물로 외관 및 입지 조건은 우수합니다. 그러나 "별도 등기"의 존재와 더불어, 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 신고가 있다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 또한, 건물 내 일부 상가 시설의 내부 마감 미시공 및 공실 상태 등은 건물 전체의 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 권리 분석 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 뛰어난 입지 조건

* 비교적 신축인 건물 (2022년 준공)

* 인근 상업 시설 및 편의 시설 이용 편리 (이마트, 시장, 병원 등)

* 활발한 상권 형성으로 인한 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 263,000,000원입니다.

본건은 부천역 역세권의 우수한 입지를 가진 신축급 오피스텔이라는 장점이 있습니다.

하지만, "별도 등기" 존재, 불분명한 유치권 신고 (총 5억 원 이상), 내부 마감 미시공 가능성 등의 잠재적 리스크가 존재합니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 감정가 부근 또는 이를 약간 하회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 250,000,000원 ~ 265,000,000원 범위로 제시하며, 특히 내부 마감 공사 비용 및 유치권 관련 법적 검토 비용을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.