나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [32] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (32)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

중복병합사건 여부: 중복병합사건

1.2. 물건상세정보

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 10층 1001호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설로도 기재되어 있음)

감정가: 484,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.17평)

토지 지분: 10.4585㎡ (약 3.17평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

건물 지분: 67.62㎡ (약 20.46평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 15층 건물 중 10층

준공일: 2022년 7월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근의 "더원루미에르오피스텔" 내 10층 1001호임.

주위는 부천역 앞 대로변의 상업지대로, 주변 환경은 양호한 편임.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류, 소로3류, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당함.

2.2. 교통여건

남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로 부천역에 근접함.

인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 이상엽

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일: 2023-04-26

확정일자: 2023-06-19

배당신고일자: 2023-08-24

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원의 회수는 배당을 통해 이루어질 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부상권리관계

별도등기 있음. (등기사항전부증명서 확인 필수)

유치권 신고:

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고.

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

상기 유치권 신고는 그 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 인수 또는 말소 여부를 법적 판단에 따라 결정해야 하는 중대한 리스크 요인임.

3.3. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 별도등기 및 유치권 신고에 대한 추가적인 확인이 필요함. 현재까지 파악된 내용으로는 낙찰자가 인수할 권리(보증금 포함)는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역용도

본건이 위치한 부천시 심곡동 일대는 부천역을 중심으로 한 일반상업지역으로, 상업 및 업무 기능이 활발한 지역임.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 개발 밀도가 높고 유동인구가 많은 지역임.

4.2. 주변상업시설

부천역 인근에 위치하여 백화점, 대형마트, 로데오거리, 각종 금융기관, 병원, 음식점 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있음.

본건 오피스텔은 이러한 상업시설 및 유동인구를 배후로 하여 상업적 가치를 지님.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 상권을 중심으로 한 풍부한 생활 편의시설 이용 가능 (대형마트, 병원, 은행, 쇼핑몰, 영화관 등).

지하주차장, 기계식주차설비 등 오피스텔 자체 편의시설 구비.

5.2. 주거/업무환경

10층에 위치하여 조망권이나 일조권이 비교적 양호할 수 있음.

업무시설 또는 오피스텔 용도로 활용 가능하며, 부천역 역세권의 이점을 살린 소규모 사무실, 주거용 오피스텔 등으로 활용 가능.

6. 잠재적리스크

6.1. 유치권문제

대규모 공사대금 채권을 근거로 한 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명함.

만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있어 상당한 리스크 요인이 될 수 있음.

6.2. 별도등기

등기부상 별도등기 존재는 추가적인 권리관계를 의미하므로, 해당 내용에 대한 면밀한 등기사항전부증명서 확인이 필수적임.

6.3. 미완공/미분양가능성

감정평가서상 일부 근린생활시설의 미분양 및 내부 마감재 미시공 상태가 언급되어 있어, 본건 1001호 또한 유사한 상태일 가능성을 배제할 수 없음. (추가 확인 필요)

7. 종합의견

본건은 부천역 역세권의 우수한 입지를 갖춘 오피스텔로, 상업시설 및 교통 접근성이 뛰어나 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 규모가 큰 유치권 신고 및 별도등기 존재는 중대한 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자포인트

부천역 역세권 중심상업지구의 탁월한 입지.

풍부한 배후수요 및 유동인구.

교통 편의성 우수 (지하철, 버스, 터미널 인접).

향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 기대.

고층부에 위치하여 주거/업무 쾌적성 기대.

9. 예상입찰가

감정가: 484,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 평형(약 20-22평)의 더원루미에르 오피스텔 분양 당시 가격은 약 3.49억원에서 3.7억원 수준이었으며, 현재 시세는 감정가 수준으로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 동일 건물 내 21-22평형의 정확한 실거래가 정보는 제한적이었습니다.

본건의 가장 큰 리스크는 60억원 이상의 대규모 유치권 신고 존재입니다. 이 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 금액이 천문학적으로 늘어날 수 있습니다. 또한, 별도등기의 존재도 추가적인 확인이 필요합니다.

이러한 점을 감안할 때, 유치권의 성립 가능성 및 법적 분쟁 가능성을 보수적으로 평가하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 338,800,000원 ~ 387,200,000원 (이는 유치권의 성립 여부, 법적 분쟁 가능성, 향후 낙찰 후 추가 조사 결과 등에 따라 크게 변동될 수 있으며, 매우 보수적인 접근입니다.)

* 투자 시 유의사항 : 반드시 법률 전문가와 상담하여 유치권의 성립 가능성 및 말소 절차, 별도등기 내용을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 혐오시설은 주변 검색 결과에서 특정되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.