나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [30] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (30)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 8층 801호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 10.46㎡ (약 31.65평)

* 토지지분: 10.4585㎡

* 건물면적: 67.62㎡ (약 204.51평)

* 건물지분: 67.62㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각가

* 감정가: 484,000,000원

1.4. 특이사항

* 중복병합사건

* 별도등기 있음 (주의 요망)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 자리한 "더원루미에르오피스텔" 내 8층 801호입니다.

* 주위는 부천역 앞 대로변의 상업지대로, 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로 부천역과 근접해 있습니다.

* 인근에 다수의 버스 정류장 및 버스 터미널이 위치하여 교통 여건은 매우 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

* 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

* 본건에는 '별도등기 있음'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 경매로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입(사업)일자: 2023-07-05

* 확정일자: 2023-06-16

* 배당신고일자: 2023-09-11

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 40,000,000원에 대한 배당을 받게 되므로 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 유치권 신고 현황

* 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있습니다.

* 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있습니다.

* 단, 상기 유치권 신고의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰 후 법적 판단에 따라 부담이 발생할 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 명시된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 단, '별도등기 있음' 표시는 경매 절차에서 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 권리 분석을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 해당 물건의 상권 특징

* 본건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 인근 지역은 유동인구가 풍부한 상업지역입니다.

* 8층에 위치하여 주거 또는 업무용으로 활용 가능성이 높습니다.

4.2. 주변 상권 및 경쟁 분석

* 부천역을 중심으로 현대백화점, 롯데백화점, 이마트 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 상권이 매우 발달한 지역입니다.

* 다수의 오피스텔 및 상가가 밀집해 있어 경쟁이 치열할 수 있으나, 역과의 접근성 및 건물의 브랜드 가치가 중요하게 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 부천역 인근 현대백화점, 롯데백화점, 이마트, CGV 등 각종 쇼핑, 문화, 금융 시설 이용이 편리합니다.

* 다양한 병원, 약국, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* 부천초등학교, 심곡초등학교, 부천중학교, 심곡중학교 등 다수의 초·중·고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

* 부천시립병원, 고려병원 등 종합병원 및 다수의 의원이 인접해 있어 의료 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* '별도등기 있음' 표시는 경매 절차에서 소멸되지 않는 권리가 등재되어 있을 가능성을 의미하며, 이로 인한 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 위험이 있습니다.

* 금액이 불분명한 대규모 유치권 신고(총 62억 원 이상)가 존재하며, 만약 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 부담하거나 인수해야 할 수 있어 매우 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 감정평가서상 '근린생활시설'의 경우 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 언급되어 있습니다. 본건 801호 오피스텔의 내부 상태는 별도 확인이 필요하나, 건물 전체의 마감 상태에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다.

* 공실 상태로 확인되어 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다.

6.3. 지역 리스크

* 부천역 상권 일부에서는 과거 막장 BJ 방송 등으로 인한 지역 이미지 훼손 논란이 있었으나, 현재는 환경 개선 노력이 진행 중이며 심각한 '혐오시설'은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

* 본 건은 부천역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 그러나 감정가(484,000,000원) 대비 최근 유사 오피스텔 실거래가(약 2억 2천만 원 ~ 2억 5천만 원)가 현저히 낮은 점은 감정평가의 적정성에 대한 의문과 함께 시세보다 높은 감정가 책정 가능성을 시사합니다.

* 또한, '별도등기 있음'과 거액의 유치권 신고는 본 건의 가장 큰 위험 요소이며, 이로 인한 추가 부담 가능성이 매우 높습니다.

7.2. 투자 매력도

* 입지 자체의 매력은 높으나, 권리상의 심각한 위험 요소를 내포하고 있어 투자 매력도는 매우 낮다고 판단됩니다.

* 권리상의 위험이 명확히 해소되지 않는 한, 공격적인 입찰은 부적절합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 단기 투자 관점

* 권리 리스크(별도등기, 유치권)가 명확히 해소되지 않는 이상, 단기 차익을 노린 투자는 매우 위험합니다.

* 만약 권리 리스크가 완전히 해소되고 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있다면 단기 투자 고려가 가능하나, 현재로서는 부정적입니다.

8.2. 장기 투자 관점

* 장기적인 관점에서도 유치권 및 별도등기 문제 해결 없이는 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대하기 어렵습니다.

* 다만, 부천역 역세권이라는 입지적 장점은 장기 보유 시 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 현재 시장 시세(약 2억 2천만 원 ~ 2억 5천만 원)와 감정가(4억 8천 4백만 원) 간의 큰 괴리를 고려해야 합니다.

* 하지만 '별도등기 있음'과 거액의 유치권 신고(약 62억 원 이상)라는 심각한 권리상의 하자를 감안할 때, 입찰가 산정 시 이러한 위험 프리미엄을 극대화하여 반영해야 합니다.

* 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본 건의 실제 취득 가능 가격은 감정가보다 훨씬 낮을 것으로 예상됩니다.

* 권리상 문제가 완전히 해결되지 않은 상태에서는 시세의 50% 이하, 즉 1억 1천만 원 ~ 1억 2천 5백만 원 수준에서 신중하게 접근하거나, 권리 관계가 명확해질 때까지 유찰을 지켜보는 것을 권고합니다.

* 만약 모든 권리 문제가 완벽하게 해결된다면, 시장 시세 하한선인 2억 2천만 원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 권고: 현재 상태에서의 보수적인 예상 입찰가는 1억 5천만 원 이하로 판단됩니다. 이는 권리상의 잠재적 부담액과 낙찰 후 명도 및 법적 절차에 소요될 시간과 비용을 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.