나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [33] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (33)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 12층1202호

용도: 오피스텔

감정가: 484,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건축물 현황

해당 물건은 더원루미에르 오피스텔로, 2022년 7월 26일에 사용 승인이 난 비교적 신축 건물입니다. 총 15층 건물에 지하 4층 규모이며, 총 108세대가 거주하는 것으로 파악됩니다. 해당 물건은 12층에 위치한 전용면적 67.62㎡ (약 20.46평)의 오피스텔입니다.

1.3. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 부천역 앞대로변의 상업지대로서 주거 및 상업시설이 밀집해 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 남측으로는 부일로에 접해 있고, 남서측으로 부천역이 근접하며, 인근에 버스정류장과 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건이 우수합니다. 또한, 건폐율 72.37%, 용적률 841.72%로 개발 밀도가 높은 지역입니다.

1.4. 권리분석

채권자: 김OO

경매 구분: 부동산 임의경매

권리 사항

* 경매로 인해 소멸되지 않는 권리: 현재 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 기타 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항 및 주의사항

* 중복 병합 사건: 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 통합되어 진행되는 사건입니다.

* 별도 등기 있음: 일반적인 등기 외에 추가적인 등기 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 유치권 신고:

* 우정설비건설 주식회사: 설비 공사(기계 소방) 관련 공사비 채권 약 5억 6천 1백만원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 약 56억 8천 6백만원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

이러한 대규모 유치권 신고는 향후 법적 분쟁이나 추가적인 부담으로 이어질 수 있으므로 주의해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 정도건설산업(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

정보상 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 유치권 신고 내역과 관련된 건설사와의 연관성을 추가적으로 확인해볼 필요가 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

해당 물건은 부천역 인근의 활발한 상업지대에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다. 인근에 지하철역, 버스 터미널 등이 있어 교통이 편리하며, 이는 오피스텔의 임대 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 상업지대에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주거 편의: 오피스텔 건물 내 엘리베이터, 지하 주차장 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 기타: 내부 마감재 시공 상태는 현장에서 직접 확인이 필요합니다. (일부 근린생활시설의 경우 준공 후 미분양으로 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 명시되어 있습니다.)

1.7. 잠재적 리스크

* 대규모 유치권: 약 60억원에 달하는 공사대금 관련 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 경매 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 상승 또는 명도 과정에서의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 별도 등기: 별도 등기의 존재는 추가적인 권리 관계나 제한 사항을 의미할 수 있으므로, 등기부등본을 통한 상세 확인이 필수적입니다.

* 내부 마감 상태: 오피스텔의 경우 일반적으로 내부 마감이 되어 있으나, 근린생활시설과 함께 사용되는 건물 특성상 일부 미시공 상태일 가능성을 배제할 수 없어 현장 확인이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부천역이라는 우수한 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 약 60억원에 달하는 대규모 유치권 신고와 별도 등기의 존재는 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리 관계를 명확히 해결할 수 있는 방안을 강구하거나, 해당 리스크를 감안한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 초역세권으로 풍부한 배후수요와 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 신축 오피스텔: 비교적 신축 건물로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 가치 재평가 가능성: 만약 유치권 관련 문제가 해결된다면, 현재 감정가 대비 저평가된 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가 산정

제공된 정보와 현재 시세를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

관련 오피스텔 시세 검색 결과, 부천시 심곡동 지역의 67㎡ ~ 71㎡(전용면적 기준) 오피스텔 매매가는 대략 2억 5천만원에서 4억 2천만원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 4억 8천 4백만원입니다.

그러나 상기 권리 분석에서 확인된 약 60억원의 유치권 신고는 상당한 부담이 될 수 있습니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 낮은 금액에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 3억 5천만원 ~ 4억 5천만원

(상기 범위는 일반적인 시세 및 제공된 정보 기반이며, 유치권 등 리스크 해소 가능성 및 현장 조사를 통해 반드시 재산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.