나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [27] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (27)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층501호

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

건물 총 층수: 15층 (사용승인일: 2022년 07월 26일)

해당 층수: 5층

호실 수: 건물 전체 108호 중 501호

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 475,000,000원

토지 면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지 지분: 10.4585㎡ (약 3.16평)

건물 면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

건물 지분: 67.62㎡ (약 20.45평)

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 주변은 상업지대로 형성되어 있어 개발이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

지하철 1호선 부천역이 북동측 인근에 위치하며, 남측으로 부일로에 접해 있고 버스정류장 및 버스터미널 등이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 주변 환경

본건은 부천역 앞 대로변의 상업지대에 위치하고 있어 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite: ] 인근에는 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있습니다.

부천시는 대장동 자원순환센터(소각장) 건립을 추진하고 있으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 김OO입니다.

중복 병합 사건으로, 특이사항 및 특수물건정보에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 40,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/확정일자: 2023-07-03

배당신고일자: 2023-10-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

별도의 명시된 말소기준권리는 없으나, 일반적으로 경매 개시 결정일 이전의 등기사항이 말소 기준 권리가 됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않습니다.

3.4. 유치권 분석

물건명세서 참고사항에 따르면, 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있으며, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고도 있습니다. 그러나 이러한 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 실제 낙찰 후 법적 판단이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

건축물대장상 주용도는 업무시설이며, 기타 용도로 근린생활시설도 포함되어 있습니다. [cite: ] 본건 오피스텔은 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로, 내부 공사용 자재 등이 소재하고 있어 공실 상태입니다. [cite: ] 이는 추후 업종 선택 및 인테리어 시공에 따라 활용도가 달라질 수 있음을 시사합니다.

4.2. 지역 상권 특징

부천역 주변은 유동인구가 많은 상업지대로, 다양한 상가 및 오피스텔이 밀집해 있습니다. 이는 임대 및 투자 수요가 꾸준할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주차 및 부대시설

건물 내 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

건물이 준공 후 미분양된 근린생활시설로서, 본건(501호) 역시 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며 현재 공실입니다. [cite: ] 이는 인수 후 내부 인테리어에 상당한 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 권리 리스크

유치권 신고가 다수 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. [cite: ] '별도 등기 있음'이라는 주의사항도 권리 관계에 대한 추가 확인을 필요로 합니다.

6.3. 기타 리스크

중복 병합 사건으로, 사건 처리 과정이 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 초역세권에 위치한 더원루미에르오피스텔 501호로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다만, 건물 준공 후 미분양되어 내부 마감재 시공이 미비하고 공실 상태인 점, 다수의 유치권 신고가 존재하고 성립 여부가 불분명한 점은 투자 시 주요 고려사항입니다. 이러한 점들을 감안할 때, 시세 대비 충분한 할인율을 확보하고 내부 수리 및 명도에 대한 계획을 면밀히 세운다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권의 뛰어난 입지 조건

* 주변 상업 및 업무시설 발달로 인한 잠재적 임대 수요

* 향후 상권 활성화 시 시세 상승 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건의 시세 분석 결과, 현재 시점에서 본 건의 가치는 감정가 475,000,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

해당 오피스텔의 경우, 내부 마감재 미시공 및 공실 상태, 불분명한 유치권 등 위험 요소를 고려해야 합니다.

현재 유사 평형대의 오피스텔 매매 시세는 약 2억원 후반대에서 3억원 초반대까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 이러한 시장 상황과 물건 고유의 리스크를 감안하여, 감정가 대비 약 60~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 285,000,000원 ~ 332,500,000원.

이는 인수 보증금 0원을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.