나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [24] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (24)

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 4층401호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 4억 7천만원

* 토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

* 토지지분: 10.4585㎡ (약 3.16평)

* 건물면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

* 건물지분: 67.62㎡ (약 20.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 15층 건물

* 건축물 주요 용도: 업무시설, 근린생활시설

* 사용 승인일: 2022년 7월 26일

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 전철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 건물이 위치한 곳은 부천역 앞 대로변의 상업지대로, 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 남측으로는 부일로에 접해 있으며, 남서측으로 부천역이 근접해 있습니다.

* 인근에 버스 정류장과 버스터미널이 위치하여 교통 여건이 우수합니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 속하며, 대로3류 및 소로3류에 접해 있습니다.

* 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 김OO입니다.

* 중복 병합 사건으로 진행되고 있습니다.

* 주의사항으로 별도 등기가 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조상필

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 7월 10일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 물건명세서상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 유치권 신고 내역:

* 우정설비건설 주식회사: 2023년 10월 20일, 설비공사(기계소방) 공사비 채권 5억 6천1백만원에 대한 유치권 신고가 있으며, 관련 판결문이 첨부되었습니다.

* 정도건설산업 주식회사: 2023년 10월 23일, 공사대금 채권 56억 8천6백24만 6천78원에 대한 유치권 신고가 있습니다.

* 상기 유치권 신고 건들의 성립 여부는 불분명합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부천역 인근은 유동인구가 많고 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

* 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있어 다양한 업종의 사업체가 입점 가능한 환경입니다.

* 감정평가요항표 상 근린생활시설 일부(1층 101호 외 11호)는 준공 후 미분양 상태로 내부 마감재가 시공되지 않은 것으로 파악됩니다. 본건 401호의 내부 마감 상태는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 부천역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선과 버스터미널을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 편의시설: 부천역 상업지구 내에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 막대한 금액의 유치권 신고: 5억 6천1백만원 및 56억 8천6백24만 6천78원에 달하는 거액의 공사대금 유치권이 신고되었으며, 이들의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 경우 상당한 법적, 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 별도 등기 존재: 별도 등기의 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 요인입니다.

* 건물 내부 미마감 가능성: 감정평가요항표에서 일부 근린생활시설의 내부 마감 미시공 상태가 언급되어, 본건 401호 또한 추가적인 내부 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 시장 가격: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 낙찰 후 시세 차익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부천역 역세권이라는 우수한 입지 조건에도 불구하고, 거액의 유치권 신고와 별도 등기라는 중대한 권리상 하자 및 불확실성을 안고 있습니다.

* 특히, 신고된 유치권의 성립 여부 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 해당 위험을 감수하고 입찰에 참여하는 것은 매우 신중해야 합니다.

* 감정가와 실제 시장가 간의 격차 또한 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2022년 사용 승인)로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 상업지역 내 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 4억 7천만원입니다.

* 최근 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 본 건과 유사한 면적(67.62㎡)의 오피스텔 또는 상가는 2억 3천만원에서 3억 6천만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다.

* 그러나 본 건은 거액의 유치권 신고와 별도 등기라는 중대한 위험 요소를 포함하고 있어, 실제 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크를 충분히 반영해야 합니다.

* 신고된 유치권의 성립 여부가 불확실하며, 낙찰자가 인수할 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 따라서, 잠재적 위험을 고려하여 감정가 및 시장 시세보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 투자 관점에서, 본 건의 예상 입찰가는 2억원에서 2억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 유치권 및 기타 권리 관련 분쟁 해결 비용, 추가 공사 비용 등을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.