나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [29] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 부천시 심곡동 169-1에 위치한 더원루미에르오피스텔 7층 707호입니다. 해당 건물은 총 15층 높이에 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 2019년 7월 건축 허가를 받아 2022년 7월 사용 승인을 받았습니다. 건물 총 면적은 약 9945.81㎡입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 6.68㎡ (약 2.02평)이며, 건물 면적은 43.16㎡ (약 13.06평)입니다. 본 물건의 감정가는 285,000,000원입니다.

1.3. 경매 기본 정보

사건번호는 부천지원 2023타경3440 (29)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 위치하며, 대로변의 상업지대에 속해 있어 주위 환경은 양호한 편입니다. 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 여건

남측으로 부일로에 접해 있으며, 부천역에 근접해 있습니다. 또한 인근에 버스 정류장 및 버스 터미널이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 높이의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 광대로, 북측으로는 세로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리 관계

본 경매는 김OO 채권자에 의해 신청된 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 도창선 씨가 보증금 4,000,000원에 해당 물건에 거주하고 있으나, 차임은 0원이며 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 유치권 및 별도등기

본 물건에는 별도의 등기가 존재합니다. 또한, 우정설비건설 주식회사로부터 561,000,000원의 설비 공사비 채권에 대한 유치권 신고가 있었으며, 정도건설산업 주식회사로부터 5,686,246,078원의 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 각 있었습니다. 그러나 이들 유치권의 성립 여부는 현재 불분명한 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 이용되고 있으며, 7층 707호는 현재 공실 상태로 내부 마감재가 시공되지 않은 상태입니다. 이는 준공 후 미분양된 근린생활시설의 특징으로, 내부 마감 및 인테리어 공사가 필요할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상권 특성

부천역을 중심으로 형성된 상업 지역으로, 유동인구가 풍부하고 다양한 업종이 밀집해 있습니다. 10대부터 40대까지 비교적 다양한 연령층이 이용하며, 특히 로데오거리 및 지하도상가 등을 중심으로 소비력이 높은 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

부천역 주변에 대형 마트(이마트), 영화관, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (유치권, 별도등기)

본 물건에는 약 62억 원이 넘는 대규모 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이들 유치권이 실제로 인정될 경우, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 별도 등기 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크 (내부 마감 미시공)

해당 호실은 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로, 입찰 후 상당한 규모의 내부 공사 및 인테리어 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 이는 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크 (공실, 미분양)

건물이 준공 후 미분양된 상태로 공실로 파악되어, 향후 임대 또는 재매각 시 공실 위험 및 낮은 임대 수익률을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

관련 조사 결과, 본건 물건지 인근 1km 이내에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 감지되지 않았습니다. 다만, 일반적인 역세권 상업 지역의 특성상 유흥업소 등이 분포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 신축 건물이라는 점과 주변 상권의 활성화 정도를 고려할 때 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 약 62억 원에 달하는 대규모 유치권 신고 존재, 내부 마감 미시공 상태, 공실 위험 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히 유치권의 성립 여부에 대한 철저한 법적 검토와 내부 공사 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 우수한 입지 및 교통 접근성.

* 향후 개발 호재 및 상권 활성화 기대.

* 신축 건물로서 기본적인 건물 가치 보유.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 285,000,000원이나, 약 62억 원에 달하는 대규모 유치권 신고가 성립 여부 불분명한 상태로 존재하며, 내부 마감 공사 비용까지 고려해야 하는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 유사 면적의 오피스텔/상가 매매가는 약 2억 5천만원 ~ 2억 9천만원 선으로 형성되어 있으나, 유치권 문제로 인한 불확실성이 매우 큽니다.

따라서, 철저한 유치권 성립 여부 분석 및 내부 공사 비용 산정 후, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 보수적인 입찰 전략이 요구됩니다. 법적 리스크를 최대한 고려했을 때, 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 180,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 유치권의 최종 판단 결과에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 전문가와의 상담 및 철저한 사전 조사를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.