나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [26] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (26)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 4층408호

건물명: 더원루미에르오피스텔

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

건축일: 2019년 07월 24일 (허가일 기준)

사용승인일: 2022년 07월 26일

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

토지 지분: 9.7022㎡

건물 전용면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물 지분: 62.73㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 가격 정보

감정가: 415,000,000원 (4억 1천 5백만원)

1.6. 특이사항

중복병합사건, 별도등기 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 전철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로, 건물은 15층 규모의 업무시설 및 근린생활시설입니다.

주변 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

남측으로 부일로 및 광대로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접합니다.

인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적인 매각 절차에 따라 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 별도등기 내용은 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박균도

보증금: 4,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2023년 07월 21일

확정일자: 2023년 07월 21일

배당신고일자: 2023년 10월 20일

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음

* 임차인: 유정수

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023년 07월 10일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 유치권 신고 내역

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 등 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고 (의정부지방법원 2023가합51335 판결문 첨부)

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고

상기 유치권 신고의 성립 여부는 불분명합니다.

3.5. 기타 권리사항

별도등기 있음. (내용 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건이 소재한 경기도 부천시 심곡동은 부천역을 중심으로 형성된 복합 상업지대로, 다양한 상업시설과 유흥업소, 식당가 등이 밀집해 있습니다.

특히 부천역 북부 지역은 로데오거리, 먹자골목 등이 발달하여 젊은 층 유동인구가 많으며, 대로변에는 병원, 의원, 편의점, 카페 등 다양한 업종이 영업 중입니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 자체는 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 1층에는 근린생활시설이 있습니다.

부천역 주변에는 대형 쇼핑몰, 백화점, 마트, 영화관, 문화시설 등이 밀집해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 용이합니다.

4.3. 경쟁 환경

본건이 속한 더원루미에르오피스텔은 준공 후 미분양된 근린생활시설로, 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 파악됩니다. 이는 향후 활용 계획에 따라 맞춤형 인테리어 공사가 필요함을 시사합니다 [감정평가서 요약].

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

1호선 부천역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선과 버스터미널이 인접하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 생활 편의 시설

상업지대 중심에 위치하여 주변에 다양한 상점, 식당, 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 건물 내 부대시설

공용 위생 설비, 엘리베이터, 지하 주차장, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 미확정

현재 60억 원이 넘는 거액의 유치권 신고가 접수되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁으로 이어지거나 소유권 행사 및 매각에 큰 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 미시공 상태

건물 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로, 입주 또는 재임대를 위해서는 추가적인 인테리어 공사 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

6.3. 별도 등기 존재

'별도등기 있음' 표기는 등기부등본 상 별도의 권리나 제한이 존재함을 의미하며, 정확한 내용은 별도 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 부담이 될 수 있습니다.

6.4. 미분양 이력

준공 후 미분양된 이력이 있어, 시장에서의 수요나 선호도 측면에서 잠재적인 약점이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있어 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 상업지역 내 위치하여 상권 활성화 가능성도 높습니다.

그러나, 막대한 금액의 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불확실하다는 점, 내부 마감 공사가 미비한 상태라는 점, 그리고 별도 등기가 존재한다는 점 등은 본 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 중요한 리스크 요소입니다. 이러한 권리 관계 및 건물 상태를 면밀히 분석하고, 추가 공사 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부천역이라는 1호선 주요 역에 인접하여 있으며, 주변 상업 및 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 잠재적 가치가 높습니다.

8.2. 활용 가능성

내부 마감 공사가 미비한 상태이므로, 추후 활용 목적에 맞게 맞춤형으로 시공하여 가치를 높일 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 415,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

주요 고려사항은 다음과 같습니다.

* 막대한 규모의 유치권 신고 (총 6,247,246,078원) 및 그 성립 여부의 불확실성

* 건물 내부 마감재 미시공으로 인한 추가 공사 비용 발생 (예상 3천만원 ~ 5천만원)

* '별도 등기' 존재에 따른 추가 확인 필요 사항

* 준공 후 미분양 이력으로 인한 시장 경쟁력 고려

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰 후 예상되는 추가 비용과 잠재적 권리 문제에 대한 위험 프리미엄을 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

약 320,000,000원 (3억 2천만원)

상기 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 시장 조사 등을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.