나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [25] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 부천시 심곡동 169-1번지에 위치한 더원루미에르오피스텔 4층 406호입니다.

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 4층에 해당하며, 전용면적은 40.16㎡ (약 12.15평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2022년 07월 26일로, 비교적 신축 건물에 속합니다.

건물의 주요 용도는 업무시설 및 근린생활시설로 분류됩니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되며, 총 108세대로 구성된 집합건물입니다.

감정가는 257,000,000원입니다.

토지면적은 6.21㎡ (약 1.88평), 건물면적은 40.16㎡ (약 12.15평)입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.3. 사건 정보

사건번호는 부천지원 2023타경3440 (25)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 김OO입니다.

본 사건은 중복병합사건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 위치하며, 남측으로는 대로변인 부일로에 접하고 있습니다.

부천역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근에 버스정류장과 버스터미널이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건이 위치한 심곡동 일대는 부천역 앞 대로변을 따라 상업지대가 발달해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 송지을

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-07-18

확정일자: 2023-07-18

배당신고일자: 2023-10-23

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 함식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-07-03

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 인수되는 권리

위 임차인 현황에 따르면, 송지을, 함식 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금은 합계 0원으로, 경매 절차를 통해 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 특이사항 및 유치권

본건에는 "별도등기 있음"이라는 주의사항이 기재되어 있습니다.

중복병합사건으로, 관련 내용 확인이 필요합니다.

유치권 신고 내역이 존재합니다. 2023년 10월 20일 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사비 561,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으며, 2023년 10월 23일 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 5,686,246,078원에 대한 유치권 신고가 있었습니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도별 분석

본건이 위치한 심곡동 일대는 부천역 역세권에 위치하며 상업지역으로 분류됩니다.

인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집해 있어 오피스텔 및 근린생활시설로서의 가치가 높습니다.

직장인 또는 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대 시세

더원루미에르오피스텔은 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 부천역 역세권에 위치하여 경쟁력이 있습니다.

실제 더원루미에르오피스텔의 최근 전용 49㎡가 3.7억원에 거래된 사례가 있습니다.

타 유사 오피스텔의 경우, 전용 20평대 초반이 2억 후반에서 3억 초반대에 거래되거나 월세 20만원대부터 형성되는 사례도 확인됩니다.

본건(40.16㎡, 약 12.15평)의 경우, 주변 시세 및 건물 상태를 고려할 때, 전용면적 기준 3.3㎡당 1,000만원 내외 또는 그 이상을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역이 인접해 있어 백화점, 대형마트(이마트, 홈플러스), 영화관(CGV, 롯데시네마), 재래시장, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

또한, 인근에 버스터미널이 있어 광역 이동도 용이합니다.

5.2. 혐오시설

부천시 대장동 일대에 광역소각장, 굴포하수처리시설 등 혐오시설 집약에 대한 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다.

다만, 본건 소재지인 심곡동 일대에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건에 대한 유치권 신고가 다수 접수되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다.

"별도등기 있음" 표기는 등기부등본 상 확인되는 권리 외 추가적인 등기사항이 존재함을 의미하므로, 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 현황 리스크

감정평가서상 본 건 상가(근린생활시설)는 준공 후 미분양으로 인해 호별 경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라고 명시되어 있습니다.

이는 해당 호실의 내부 상태가 마감되지 않은 상태일 수 있음을 시사하며, 추가적인 내부 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

다만, 본건이 오피스텔 용도로 경매에 나온 점을 고려할 때, 내부 마감 상태는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수하다는 장점이 있습니다. 비교적 신축 건물에 속하며, 건물 규모 또한 상당합니다.

그러나, 다수의 유치권 신고 및 별도등기 존재, 그리고 일부 미시공 상태의 내부 마감재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 예상되는 공사 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지로 인한 높은 교통 편리성과 풍부한 생활 인프라 접근성.

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 건물 노후화에 따른 수리 부담이 적음.

* 상업지역 내 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설로서의 임대 수익 기대 가능.

* 내부 마감 공사가 필요한 경우, 개인의 취향에 맞춰 인테리어 시공 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 257,000,000원입니다.

주변 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가(전용 49㎡ 약 3.7억원) 및 전반적인 시세를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높을 수 있습니다.

하지만, 미시공된 내부 마감재 보수 비용, 불분명한 유치권 관련 소송 비용 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크 및 추가 공사 비용을 감안하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 230,000,000원 ~ 257,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권유합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 유치권 관련 서류를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.