나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [23] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 13층1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (23)

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 13층1306호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 266,000,000원

* 토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

* 건물면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 교통 및 주변 환경

* 본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로 형성되어 있어 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다.

* 남측으로 부일로에 접해 있고, 남서측으로는 부천역이 인접해 있어 교통 여건이 매우 양호한 편입니다.

* 인근에 다수의 버스 정류장과 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: from prompt]

2.2. 토지이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. [cite: from prompt]

* 또한, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. [cite: from prompt]

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 김OO에 의해 신청되었습니다.

* 권리 분석상 말소될 권리들로 인해 낙찰자는 소유권만 취득하며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권 신고와 별도 등기가 존재하여 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 김 : 보증금 45,000,000원, 차임 800,000원. 전입/확정일자 2023년 8월 3일, 배당신고일자 2023년 10월 23일. 대항력 없음. [cite: from prompt]

* 임차인 홍 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023년 7월 13일. 확정/배당신고일자 미상. 대항력 없음. [cite: from prompt]

* 인수 보증금 합계: 0원. [cite: from prompt]

3.3. 유치권 및 기타 권리 분석

* 본건에는 다음의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 공사비 등 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고. [cite: from prompt]

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고. [cite: from prompt]

* 등기부등본상 별도 등기가 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. [cite: from prompt]

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 상권 분석

* 더원루미에르 오피스텔은 부천역을 중심으로 형성된 상업지대에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

* 최근 공급된 신축급 오피스텔로, 부천역 상권의 중심부에 있다는 점에서 투자 가치가 있습니다.

4.2. 건물 정보

* 건물명: 더원루미에르 오피스텔

* 준공 연도: 2022년

* 총 층수: 지하 4층, 지상 15층

* 총 세대수: 108세대

* 본건 호수: 13층 1306호

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 [cite: from prompt]

* 용도: 본 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다. [cite: JSON]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 부천역 인근 대로변 상업지대에 위치하여 이마트, 백화점, CGV, 롯데시네마 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 영식자재마트, 파머스식자재마트 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교통시설

* 1호선 부천역이 도보 거리 내에 위치하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다. [cite: from prompt, 11]

* 인근 버스정류장 및 버스터미널을 통해 광역 및 시내버스 이용이 편리합니다. [cite: from prompt]

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 위험

* 5억 6천 1백만원 및 56억 8천 6백만원에 달하는 거액의 유치권이 신고되어 있어, 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 있습니다. [cite: from prompt]

* 유치권 성립 여부가 불분명하므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 별도 등기 위험

* 등기부등본 상 별도 등기가 존재한다는 점은 추가적인 권리 관계나 부담이 있을 수 있음을 시사합니다. [cite: from prompt]

* 해당 별도 등기의 구체적인 내용과 낙찰 후 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지와 교통 여건을 자랑합니다. 현대적인 건물 구조와 주변 상권 발달로 인해 실거주 및 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 그러나, 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 신고와 별도 등기 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 복잡한 권리 관계를 철저히 분석하고 위험을 충분히 인지한 상태에서 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 신축 오피스텔: 1호선 부천역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지.

* 향후 가치 상승 기대: 2022년 준공된 신축 건물로, 부천역 상권의 지속적인 발전 가능성이 있음.

* 경매 특성 활용: 권리 관계 분석을 통해 시세 대비 저가 매수 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원이며, 현재 임차인의 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. [cite: from prompt]

더원루미에르 오피스텔은 2022년 준공된 신축 건물로, 부천역 인근의 우수한 입지를 갖추고 있어 시세 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 현재까지 공개된 유사 면적(전용 약 12.15평)의 구체적인 실거래가 정보가 부족하며, 거액의 유치권 및 별도 등기 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토와 소명 여부 확인이 필수적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 잠재적 리스크 해소 비용 및 추가적인 법률 자문 비용 등을 고려하여, 대략 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 시장 가치 평가 및 입찰가 산정을 위해서는 권리 관계 명확화가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.