나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [21] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (21)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1, 더원루미에르오피스텔 10층 1006호

건물명: 더원루미에르오피스텔

용도: 오피스텔/업무시설

감정평가액: 268,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 토지 정보

토지 면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.2114㎡ (약 1.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 대지권 면적: 889.4㎡ (전체 대지 면적)

1.3. 건물 정보

건물 면적: 40.16㎡ (약 12.15평) (전용 면적)

건물 지분: 40.16㎡ (약 12.15평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 연면적: 9945.81㎡ (약 2995.5평)

층수: 총 15층 중 10층

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

준공일: 2020년 3월 27일 (건축물대장상 전유부 등록일 2023.12.30)

특이사항: 건물 내 일부 근린생활시설은 내부 마감재 시공 미비 상태이나, 본건 1006호의 직접적인 영향 여부는 별도 확인 필요

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

종합병원: 중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대로변 상업지대로서 주거 및 업무 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 환경

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 지하철 1호선 부천역이 인접해 있습니다. 인근에 다수의 버스 정류장과 버스 터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 토지 이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

본 경매는 김OO 채권자의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2023년 7월 5일

확정일자: 2023년 7월 5일

배당신고일자: 2023년 10월 23일

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

상기 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 별도로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 물건명세서상 명시된 바 없습니다.

3.4. 특이 권리사항

주의사항으로 '별도등기 있음'이 명시되어 있습니다. 또한, 의정부지방법원 2023가합51335 사건 등과 관련하여 우정설비건설 주식회사(561,000,000원) 및 정도건설산업 주식회사(5,686,246,078원)로부터 공사대금 채권을 위한 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특성

부천역 인근의 상업지대에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

4.2. 주변 상권 및 잠재력

역세권 오피스텔로서 주거 및 업무 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다. 주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 교통시설이 밀집해 있어 접근성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

부천역을 중심으로 백화점, 대형마트, 각종 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 주거/업무 환경

대로변에 위치하여 소음 등 도시 생활의 불편함이 있을 수 있으나, 지하 주차 시설 및 엘리베이터 등 기본적인 편의 설비는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (유치권, 별도등기)

신고된 총액 62억 원 이상의 막대한 유치권이 존재하며, 이의 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 낙찰자가 유치권의 전부 또는 일부를 인수하게 될 경우, 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한 '별도등기 있음' 표기는 추가적인 권리관계를 확인해야 함을 시사합니다.

6.2. 건물 내부 상태

감정평가서상 일부 근린생활시설의 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 언급되어 있습니다. 본건 1006호의 내부 상태는 직접 확인이 필요하며, 필요시 추가적인 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동 가능성과 지역별 수급 상황에 따른 시세 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로 교통 및 생활 편의성은 우수하나, 수십억 원에 달하는 유치권 신고가 되어 있어 법적 리스크가 매우 큰 물건입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 본건 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권의 입지적 장점

* 풍부한 배후수요 및 상업지구의 잠재력

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 부담 없음

9. 예상 입찰가

감정가는 268,000,000원이나, 상기 기술된 막대한 금액의 유치권 존재 및 성립 여부 불분명, 별도등기 등의 중대한 법적 리스크를 고려할 때, 일반적인 시세 대비 매우 낮은 금액으로 접근해야 합니다. 유치권이 실제로 인수되어야 할 경우, 건물 가치를 훨씬 상회하는 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서, 유치권 관련 법적 검토 및 해결 방안 마련 없이는 입찰을 권장하기 어렵습니다. 만약 유치권 문제가 해결되거나 인수 부담이 미미하다고 판단될 경우, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 대략적인 예상 입찰가는 1억 5천만 원 ~ 2억 원 범위 내에서, 유치권 위험 비용을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 이는 법적 리스크 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.