나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [19] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 9층908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (19)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 9층 908호

용도: 오피스텔

건축물명: 더원루미에르오피스텔

총 층수: 15층 (지하 4층)

사용승인일: 2020년 03월 27일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

토지 지분: 9.7022㎡ (약 2.93평)

건물면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물 지분: 62.73㎡ (약 18.98평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건물 외벽: 외장석 등 마감

건물 내벽: 본건 상가는 준공 후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태일 수 있음. (본건 908호는 공실이며 사무용 집기비품 소재)

건물 창호: 샤시 창호

1.3. 감정가

감정가: 428,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 '부천역' 북동측 인근에 소재하는 '더원루미에르오피스텔' 내 9층 908호임.

해당 지역은 부천역 앞 대로변의 상업지대로서 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있어 교통 여건이 매우 양호함.

인근에 다수의 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접하고 있음.

토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 과밀억제권역에 속함.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 관계

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 별도등기 존재)

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 45,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2023년 07월 13일

확정일자: 2023년 07월 13일

배당신고일자: 2023년 10월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건으로 경매 절차가 진행 중임.

유치권 신고가 다수 존재하며, 그 성립 여부는 불분명함.

* 우정설비건설 주식회사: 561,000,000원 (2023.10.20 신고)

* 정도건설산업 주식회사: 5,686,246,078원 (2023.10.23 신고)

별도등기가 존재하므로, 해당 등기의 구체적인 내용과 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

부천역을 중심으로 형성된 발달된 상업지구 내에 위치함.

오피스텔 및 근린생활시설로 구성된 건물로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

4.2. 이용 상태 및 임대 현황

본건 908호는 공실 상태이며, 내부에 사무용 집기비품이 소재함.

건물의 일부 근린생활시설은 준공 후 미분양되어 내부 마감재 시공이 되지 않은 상태일 수 있으나, 본건 908호와는 직접적인 관련이 없을 수 있음.

임대 관계는 현재 미상임.

4.3. 잠재적 가치

부천역 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 직장인 및 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 인근 상업지역에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관, 식당가 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리함.

5.2. 교통 인프라

지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선을 통해 시내외 이동이 용이함.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

부천역 북동측 인근의 상업지대로, 일반적으로 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 혐오시설이 있을 가능성은 낮아 보임. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

수십억원에 달하는 다수의 유치권이 신고되어 있어, 낙찰자가 이를 인수할 경우 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있음. 유치권의 성립 여부에 대한 철저한 법적 검토가 필수적임.

6.2. 별도등기 확인 필요

별도등기의 내용이 불분명하므로, 해당 등기가 낙찰 후에도 소멸되지 않고 인수되는 권리인지 면밀히 조사해야 함.

6.3. 공실 및 내부 상태

본건 908호가 공실 상태이고 사무용 집기비품이 소재하므로, 입주 전 내부 수리 또는 정리가 필요할 수 있음.

6.4. 중복병합사건

다수의 사건이 병합되어 진행되는 만큼, 경매 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있음.

7. 투자 포인트

7.1. 우량 입지

부천역 초역세권 상업지역이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됨.

7.2. 오피스텔/업무시설 수요

소형 면적부터 중형 면적까지 다양한 수요층을 확보할 수 있는 오피스텔 또는 업무시설로 활용 가능성이 높음.

7.3. 감정가 대비 시세 고려

최근 주변 오피스텔의 실거래가를 고려했을 때, 본건의 감정가 4억 2천 8백만원은 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됨. (전용 60㎡대 오피스텔 매매가 3억 7천만원~4억원대 형성)

8. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권의 탁월한 입지에 자리한 오피스텔/업무시설로서, 투자 가치가 있는 물건임.

하지만, 수십억원 규모의 유치권 신고 및 별도등기 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용함.

이러한 권리 관계의 복잡성 때문에 철저한 법적 검토와 현장 확인 없이는 신중한 접근이 요구됨.

만약 유치권 및 별도등기의 부담이 해소된다면, 역세권 프리미엄과 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대해 볼 수 있음.

투자 결정 전, 반드시 유치권 성립 여부 및 별도등기 내용을 파악하고, 예상되는 법적, 금전적 부담을 충분히 고려해야 함.

9. 예상 입찰가

감정가: 428,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 주변 오피스텔 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 전용면적(60㎡대)의 오피스텔 매매가는 2023년 하반기 기준 3억 7천만원에서 4억원 수준으로 확인됨.

감정가 4억 2천 8백만원은 이 시세 범위보다 다소 높은 편임.

본건의 주요 리스크 요인인 유치권 및 별도등기의 명확한 해소 방안이 확인되지 않는 현 시점에서는, 보수적인 접근이 필요함.

리스크를 감안하여 시장 시세 하단인 3억 7천만원을 기준으로, 잠재적 인수 비용 및 법적 절차 진행 비용을 고려한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 3억 7천만원 ~ 4억원 사이에서 리스크 요인의 명확성 및 향후 법적 검토 결과에 따라 조정될 수 있음.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 유치권 및 별도등기에 대한 전문가의 면밀한 권리분석이 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.