나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [20] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (20)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 10층1002호

건물명: 더원루미에르오피스텔

구분: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

용도: 업무시설 (건축물대장상)

토지 면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지 지분: 10.4585㎡ (약 3.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

건물 지분: 67.62㎡ (약 20.45평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축물 용도: 업무시설 (주용도) / 근린생활시설 (기타용도)

건축 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕

건물 층수: 지하 4층, 지상 15층

사용승인일: 2022년 07월 26일

1.3. 가격 정보

감정가: 484,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 자리한 "더원루미에르오피스텔" 내 10층 1002호입니다. 주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로 형성되어 있어 유동인구가 많으며, 전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있습니다. 인근에 버스정류장과 버스터미널 등이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 남측으로 폭 25~30m의 광대로, 북측으로 폭 8m 미만의 소로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 과밀억제권역(수도권정비계획법) 및 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 총괄

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 이향임의 경우, 보증금 40,000,000원, 차임 1,300,000원이며, 전입(사업)일자는 2023년 7월 18일, 확정일자는 2023년 7월 3일입니다. 배당신고일자는 2023년 10월 23일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 현황 및 권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

3.4. 기타 권리사항

* 유치권: 2023년 10월 20일 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 관련 채권 561,000,000원을 위한 유치권이 신고되었으며, 2023년 10월 23일 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권이 신고되었습니다. 다만, 두 유치권 모두 성립 여부는 불분명하여 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

* 별도등기: 물건명세서 상 별도등기가 있음을 명시하고 있습니다. 이는 건물 등기부 외 별도로 존재하는 등기사항으로, 구체적인 내용 확인 및 인수 여부를 반드시 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건이 위치한 부천역 인근은 유동인구가 풍부한 상업 중심지로, 다양한 상업시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 오피스텔 및 근린생활시설 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

4.2. 건물 용도

더원루미에르오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중인 건물입니다. 본건 1002호는 업무시설 용도로 분류되어 있으며, 1층에는 근린생활시설이 위치하고 있습니다. (참고: 감정평가서 요약 상 1층 근린생활시설은 내부 마감재 미시공 상태이나, 본건 1002호에 해당되는 사항은 아닙니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부천역을 중심으로 이마트, CGV, 롯데시네마, 백화점, 재래시장, 각종 병원 및 금융기관 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있어 편리한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변을 조사한 결과, 심곡동 및 인근 지역에 폐기물 소각장(부천아트벙커B39)이 문화예술 공간으로 재탄생한 사례가 있으나, 이는 혐오시설로 보기 어렵습니다. 현재 본건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

총 60억 원 이상의 거액이 신고된 유치권이 존재하며, 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰자가 유치권의 부담을 인수하게 될 경우 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 별도등기 관련

'별도등기 있음'이라는 표기는 등기부등본상 현재 소유자의 권리 외에 별도로 존재하는 권리가 있음을 의미합니다. 이는 추가적인 담보, 제한물권, 또는 기타 권리 사항일 수 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로 반드시 권리 분석을 통해 상세 내용을 파악해야 합니다.

6.3. 기타

건물 자체의 신축 연도(2022년 사용승인)가 비교적 최신이므로 건물 노후화로 인한 직접적인 리스크는 낮으나, 상기 유치권 및 별도등기와 관련된 법적 이슈가 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 매우 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 수십억 원에 달하는 거액의 유치권 신고가 다수 존재하며, 별도등기 사항 또한 확인되어 낙찰자가 인수할 경우 상당한 부담이 될 수 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 별도등기의 구체적인 내용을 면밀히 분석하고, 법적 위험을 충분히 감수한 후 입찰을 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부천역 도보 약 2~3분 거리에 위치한 초역세권 오피스텔입니다.

* 우수한 인프라: 이마트, 백화점, 병원 등 풍부한 생활 편의시설과 상업시설이 밀집한 지역입니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 향후 개발 잠재력: 부천역 일대는 지속적인 개발 및 도시 정비 사업이 이루어지는 지역으로, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 484,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 더원루미에르오피스텔의 경우 공급면적 67.62㎡ (약 20.45평) 기준, 매매가는 약 3억원 후반에서 4억원 초반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 예를 들어, 2023년 8월 유튜브 영상에서는 부천 신축 오피스텔의 분양가격을 비공개 요청하였으나, 월세 20만원대의 오피스텔 정보도 확인되었습니다. 또한, 2026년 7월 실거래가 기준으로 3.7억원대의 거래가 확인됩니다.

하지만 본건의 경우, 수십억 원에 달하는 유치권 신고와 별도등기라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있어, 실제 시세보다 현저히 낮은 가격으로 접근해야 합니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 60~70% 수준인 2억 9천만원 ~ 3억 3천 8백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 법적 리스크 해결 비용 및 추가적인 조사 비용을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시세 조사를 바탕으로 추정된 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.