나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [18] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 경기도 부천시 심곡동 169-1 소재 더원루미에르오피스텔 9층 907호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 부천지원 2023타경3440 (18)이며, 채권자는 김OO입니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 9층 907호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 285,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

* 토지 면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 토지 지분: 6.6754㎡ (약 2.02평)

* 건물 면적: 43.16㎡ (약 13.06평)

* 건물 지분: 43.16㎡ (약 13.06평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 15층 / 지하 4층

* 준공일: 2022년 07월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근의 "더원루미에르오피스텔" 내에 소재합니다. 부천역 대로변의 상업지대에 속하여 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접해 있습니다. 인근에 다수의 버스정류장과 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 토지는 장방형에 가까운 부정형의 토지로서, 15층 규모의 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 관계

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강은주

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023년 07월 05일

* 확정일자: 2023년 07월 05일

* 배당신고일자: 2023년 10월 23일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.

3.3. 특이 권리 사항 (유치권, 별도 등기 등)

* 중복병합사건, 유치권, 별도 등기 등의 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다.

* 유치권 신고: 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 관련 공사대금 561,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으며, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 5,686,246,078원에 대한 유치권 신고가 있습니다. 다만, 이들 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

* 별도 등기: 별도 등기가 존재한다는 점에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

본 물건이 소재한 부천역 주변은 유동인구가 풍부한 대표적인 상업지대입니다. 대로변에 위치하며, 대형 쇼핑 시설, 금융 기관, 각종 편의시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 및 주변 상업 시설

더원루미에르오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로 이용되고 있으며, 1층에는 상가가 배치되어 있습니다. 주변으로는 부천역 로데오거리, 이마트, CGV, 롯데시네마 등 다양한 상업 및 문화 시설이 자리하고 있어 집객력이 높습니다. (검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

부천역 인근에 위치하여 이마트, 백화점(예정), 각종 은행, 병원, 약국, 영화관 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 부천역을 중심으로 대중교통 이용이 용이하여 시내외 이동이 수월합니다.

5.2. 주거 환경

1호선 부천역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 오피스텔로서, 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다. 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 깔끔한 내부 시설을 기대할 수 있으며, 주변 상업지구의 이점을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (유치권, 별도 등기)

* 유치권: 신고된 유치권 금액이 상당하나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 만약 유치권이 정당하게 성립된 것으로 인정될 경우, 이를 해결하기 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 별도 등기: 등기부등본 상 별도 등기가 존재한다는 점은 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크 (내부 마감, 공실 등)

감정평가서 요약에서 일부 근린생활시설의 내부 마감재가 시공되지 않았고 공실임을 언급하고 있으나, 이는 본건 오피스텔(907호)과는 무관할 수 있습니다. 다만, 오피스텔 자체의 정확한 내부 상태 및 공실 여부는 별도의 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 탁월한 입지, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라 등 투자 가치가 높은 요건을 갖추고 있습니다. 그러나 대규모 유치권 신고 및 별도 등기 존재 등 복잡한 권리 관계는 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색한다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지: 풍부한 유동인구와 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 최신 건축물: 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 부담이 적고 최신 트렌드에 맞는 시설을 갖추고 있습니다.

* 상업지구 중심: 대로변에 위치하여 가시성이 좋고, 각종 편의시설 및 교통망 이용이 매우 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 분석

감정가는 285,000,000원이며, 43.16㎡(약 13.06평)의 면적을 고려할 때 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 시세 비교

최근 실거래가 및 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적의 오피스텔은 대략 2억 7천만원에서 3억원 내외로 거래되는 것으로 파악됩니다. 본 물건은 신축이며 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

9.3. 최종 제언

인수해야 할 보증금이 없는 점(인수 보증금 합계: 0원)은 긍정적인 요소입니다. 그러나 고액의 유치권 신고가 성립될 경우 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있는 점을 반드시 고려해야 합니다. 따라서, 본 건은 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태와 관리 상태를 확인하고, 유치권의 성립 가능성 및 법적 리스크를 면밀히 분석한 후, 이를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 85% ~ 95% 수준 (약 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원)에서 희망가를 설정하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 최종 입찰가는 철저한 권리 분석과 현장 확인을 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.