나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [13] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 4층 407호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 4층 (총 15층, 지하 4층)

총 세대수: 108세대

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 277,000,000원

토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

토지 지분: 6.6754㎡ (약 2.02평)

건물면적: 43.16㎡ (약 13.06평)

건물 지분: 43.16㎡ (약 13.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 위치한 경기도 부천시 심곡동 일대는 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있으며, 대로변의 상업지대로 주변 환경은 양호한 편입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

남측으로는 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접해 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한 수도권정비계획법상 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 명시되지 않았으나, "별도 등기 있음"이라는 특이사항이 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 말소되는 권리 (추정)

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자 김OO의 근저당 등 담보권에 의해 진행되는 것으로 추정됩니다. 이러한 담보권 및 경매 신청 채권자의 권리는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최하용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-18

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로 대항력이 없습니다.

3.4. 유치권 신고 내역

* 우정설비건설 주식회사: 2023.10.20. 설비공사(기계소방) 관련 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부)

* 정도건설산업 주식회사: 2023.10.23. 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고

* 주의사항: 상기 유치권 신고가 각 있으나, 그 성립 여부는 불분명하므로 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

3.5. 특수 권리 사항

* 중복 병합 사건: 해당 물건은 중복 병합 사건으로, 여러 경매 사건이 하나로 묶여 진행될 수 있습니다.

* 유치권: 상기 내용과 같이 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다.

* 별도 등기: "별도등기 있음"이라는 표기가 있어, 등기부등본 상 확인이 필요한 별도 권리 사항이 존재할 수 있습니다. (주의사항으로도 기재됨)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지인 부천시 심곡동은 부천역을 중심으로 형성된 대표적인 상업 및 업무지구입니다. 대로변에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

부천역을 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관, 각종 프랜차이즈 식당 및 카페 등이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다. 또한, 오피스텔 단지 내에도 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

부천역 상업지구에 인접해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 병원, 은행, 관공서 등 생활 기반 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 대중교통 접근성

도보 거리에 지하철 1호선 부천역이 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미완성 내부 마감

본 건 오피스텔은 준공 후 미분양된 근린생활시설로서, 호별 경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 이용 중인 부분이 있습니다. 이는 내부 공사 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 불분명한 유치권 성립 여부

각기 다른 건설사로부터 고액의 공사대금 채권을 이유로 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있으며, 추가적인 비용 발생 또는 명도 지연의 위험이 있습니다.

6.3. 중복 병합 사건 및 별도 등기

중복 병합 사건으로 진행되는 점과 별도 등기가 있다는 점은 권리관계가 다소 복잡할 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 철저한 권리 분석 및 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 더원루미에르오피스텔로, 편리한 교통과 잘 발달된 상업지구의 이점을 가지고 있습니다. 하지만 내부 마감이 미완성된 상태이며, 성립 여부가 불분명한 고액의 유치권 신고와 별도 등기 존재 등 권리 분석 시 주의가 요구되는 사항들이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 권리 관계를 파악한다면 투자의 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 최상 입지: 부천역 인근은 부천시의 중심 상업지구로 유동인구가 풍부하며, 각종 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 건물 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* 활용도 높은 면적: 전용면적 43.16㎡(약 13.06평)는 1~2인 가구 또는 소규모 사업 공간으로 활용하기에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가(277,000,000원)를 기준으로, 인근 유사 오피스텔의 최근 시세 및 본 물건의 특이사항(미완성 마감, 불분명한 유치권 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 조사된 '더원루미에르오피스텔' 또는 부천역 인근 유사 면적 오피스텔의 매매 시세 정보는 검색 결과에서 구체적인 거래 금액이 명확히 제시되지 않아 정확한 현 시세 파악에 어려움이 있습니다. 다만, 일반적으로 비슷한 조건의 오피스텔 전용면적 43㎡ 내외가 2억 중반에서 3억원 이상으로 거래되는 사례가 있음을 감안할 때, 감정가 수준에서 경매가 진행될 경우 경쟁이 치열할 수 있습니다.

내부 마감 비용, 유치권 해결 비용, 별도 등기 관련 제반 비용 등을 감안하여 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용과 예상 임대 수익률을 충분히 계산하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 '예상 입찰가'는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 본 물건의 정확한 시세 및 예상 입찰가는 현장 답사, 법률 및 세무 전문가 상담, 최신 실거래가 정보 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 유치권의 성립 여부 및 해결 가능성, 별도 등기 내용에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 정보를 명확히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.