나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [4] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 현재 영업을 중단한 상태로 점유자가 없어 집기류가 방치되어 있는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (4)

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 1층 104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 929,000,000원

* 토지 면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

* 토지 지분: 6.3939㎡ (약 1.93평)

* 건물 면적: 41.34㎡ (약 12.51평)

* 건물 지분: 41.34㎡ (약 12.51평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 건물 정보: 더원루미에르오피스텔 (15층 건물, 업무시설 및 근린생활시설), 총 108호

* 준공/사용승인일: 2020.03.27 / 2022.07.26

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 유치권, 별도등기

* 주의사항: 별도등기 있음. 인테리어 등 내부 마감재 미시공 상태로 공실임. 현재 영업 중단, 점유자 없어 집기류 방치 상태.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 심곡동, 1호선 부천역 북동측 인근에 위치한 더원루미에르오피스텔 내 1층 104호 근린생활시설임.

* 주변 환경: 부천역 앞 대로변에 위치하며, 주변은 상업지대로 형성되어 있음.

* 교통 여건: 남측으로 부일로에 접하고, 남서측으로는 부천역에 근접하여 교통이 편리한 편임. 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 위치함.

* 도로 상태: 본건 토지는 남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접하여 차량 통행이 원활함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO임.

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 을1 (2022.09.19. 근저당, 문경옥, 825,000,000원)

* 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 현재로서는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 보이나, 상세한 내용은 추가 확인 필요.

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨 (합계 0원). 임차인 정보는 확인되지 않음.

* 유치권: 우정설비건설(5.61억원) 및 정도건설산업(56.86억원)으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 낙찰 후 인수 또는 해결에 대한 법적 검토가 필요함.

* 별도등기: 있음. (정확한 내용은 등기부등본 및 관련 서류 추가 확인 필요).

1.3. 상권분석

* 본건은 부천역 역세권 대로변에 위치한 상업시설임.

* 주변은 유동인구가 많은 상업 밀집 지역으로, 다양한 업종의 상가 및 오피스텔이 밀집해 있음.

* 해당 물건은 더원루미에르오피스텔 1층 상가로, 오피스텔 거주자 및 부천역 이용객을 대상으로 하는 상권 특성을 가짐.

* 현재 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실이며, 영업이 중단된 상태로 집기류만 방치되어 있음.

* 상권 자체는 양호하나, 본건의 현재 상태로는 즉시 영업이 불가능하며, 리모델링 및 활성화 노력이 필요함.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 부천역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 인근 버스 노선 다수 및 버스터미널 위치.

* 편의시설: 부천역 주변 상업시설, 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 환경: 오피스텔, 상업시설 등이 혼재된 도심 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 현재 파악되지 않음. (다만, 모든 주변 환경에 대한 상세 조사는 필요함.)

1.5. 잠재적 리스크

* 미시공 상태: 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로, 입찰 후 추가적인 공사 비용 발생이 불가피함.

* 장기 공실 가능성: 현재 공실 상태이며 점유자가 없어, 향후 임대 또는 재매각 시 공실이 장기화될 리스크가 존재함.

* 불분명한 유치권: 신고된 유치권(우정설비건설, 정도건설산업)의 성립 여부가 불확실하여, 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

* 별도등기 존재: 등기부상 별도등기가 있어, 이에 대한 정확한 내용 파악 및 인수 여부 확인이 필수적임.

* 높은 채무 총액: 토지 및 건물에 설정된 다수의 근저당권 등 채무 총액이 매우 높아, 경매 절차의 복잡성과 관련 위험성을 시사함.

* 중복병합사건 및 공동담보: 복수의 사건이 병합되어 진행되거나 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차의 이해도를 높여야 함.

* 경계벽 미시공: 1층 103호, 104호 사이 경계벽이 없으나, 벽체 시공은 용이하다는 감정평가사 의견이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가이나, 내부 마감재 미시공, 장기 공실, 불분명한 유치권, 별도등기 등 다수의 치명적인 하자와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 현재 상태로는 바로 활용이 어렵고, 상당한 추가 공사 비용과 법적 검토가 필요한 상황입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 상당한 주의와 면밀한 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상권의 잠재력: 부천역이라는 탁월한 입지는 상권 활성화 시 높은 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 공사 완료 및 정상화 시 가치 회복: 내부 공사가 완료되고 임대/매각이 정상적으로 이루어질 경우, 현재의 경매가를 상회하는 가치 상승 가능성이 있음.

* 일괄 매각으로 인한 권리 명확성: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 소유권 확보가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 92,900,000원

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어려움.

* 내부 마감 공사 비용, 불분명한 유치권 및 별도등기 해결 비용, 공실 위험으로 인한 임대료 손실, 향후 매각/임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 함.

* 보수적인 관점에서, 감정가 대비 상당히 낮은 수준에서 접근해야 함.

* 내부 마감 공사 비용 및 제반 부대 비용을 충분히 고려하여, 감정가의 60% ~ 70% 수준 (약 55,000,000원 ~ 65,000,000원)에서 신중하게 입찰가를 검토하되, 현장 답사 및 전문가와 상담 후 최종 결정할 것을 권고함.

* (주의: 상기 금액은 단순 추정치이며, 실제 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.