나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [16] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (16)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 8층807호

용도: 오피스텔

감정가: 285,000,000원

토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

건물면적: 43.16㎡ (약 13.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리한 "더원루미에르오피스텔" 내 807호입니다.

주변은 부천역 앞대로변의 상업지대로서 상업 활동이 활발한 지역입니다.

남측으로는 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로는 부천역과 인접하여 교통 여건이 매우 양호합니다. 버스 정류장 및 버스터미널이 가까이 위치하고 있습니다.

건축물대장 상 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 등재되어 있으며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 8층에 해당합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

주요 권리사항으로는 중복병합사건, 유치권, 별도 등기가 존재합니다.

* 유치권

- 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고.

- 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

* 위 유치권 신고액은 합계 약 62억 4천만원에 달하나, 그 성립 여부는 불분명하므로 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 유

- 보증금: 40,000,000원

- 차임: 1,000,000원

- 전입(사업)일자: 2023년 7월 6일

- 확정일자: 2023년 7월 6일

- 배당신고일자: 2023년 10월 23일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 별도 등기

- 별도 등기가 존재합니다. 구체적인 내용은 별도 확인이 필요하며, 낙찰 후 인수될 가능성이 있으니 주의해야 합니다.

4. 상권분석

부천역 일대는 경기도 내 주요 상권 중 하나로, 1호선 부천역을 중심으로 발달된 복합 상업지역입니다.

대로변에는 병의원, 휴대폰 대리점, 편의점, 카페 등 다양한 업종이 영업 중이며, 이면 도로에는 음식점, 주점 등이 밀집해 있습니다.

특히, 부천역 로데오 거리와 지하상가는 높은 유동인구를 자랑하며, 의류, 패션잡화, 화장품 등 다양한 브랜드 매장과 쇼핑 시설이 입점해 있습니다.

최근 경기 침체 및 코로나19의 영향으로 일부 공실률 증가 및 임대료 하락 추세가 나타나기도 했으나, 엔데믹 이후 상권이 다시 활기를 되찾고 있다는 분석도 있습니다.

본 물건이 위치한 더원루미에르오피스텔은 이러한 부천역 상권의 이점을 누릴 수 있는 입지에 있습니다. 건물 자체는 업무시설 및 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본 경매 물건인 807호는 오피스텔 용도로 경매에 나왔습니다.

5. 생활정보

* 교통

- 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능합니다.

- 다수의 시내 및 시외 버스 노선이 운행되는 버스 정류장 및 버스터미널이 인근에 위치합니다.

* 편의시설

- 부천역 주변으로 이마트, 롯데시네마, CGV, 교보문고 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 인접해 있습니다.

- 은행, 병의원, 재래시장 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경 (혐오시설 관련)

- 검색 결과, 부천역 상권은 과거 일부 BJ들의 기행 방송으로 인해 부정적인 이미지가 형성되었던 적이 있으나, 현재는 부천시의 집중 단속과 상인회 노력으로 환경이 개선되고 있다는 보도가 있습니다.

- 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 유흥업소 밀집지역 등)이 본건 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상권 특성상 다양한 업종이 혼재되어 있으므로, 주변 환경에 대한 현장 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 거액의 유치권 존재: 약 62억 4천만원에 달하는 유치권이 신고되어 있으며, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 대규모 소송 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 별도 등기: 별도 등기가 존재하여 권리관계가 복잡하며, 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 내부 마감재 미시공: 본건 오피스텔(근린생활시설 용도로도 사용 가능한 건물 내 호실)은 준공 후 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로, 낙찰 후 내부 인테리어 및 마감 공사를 위한 추가적인 비용 투자가 필수적입니다.

* 장기 미분양 및 공실 가능성: 건물 내부 마감재 미시공 상태 및 주변 상가 공실 증가 추세 등을 고려할 때, 낙찰 후에도 공실이 장기화될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건과 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높은 물건입니다.

하지만, 수십억 원에 달하는 불확실한 유치권, 별도 등기, 그리고 내부 마감재 미시공 상태라는 중대한 리스크 요인들을 안고 있습니다. 특히, 유치권 문제가 해결되지 않을 경우 상당한 금전적, 시간적 손실을 감수해야 할 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 이러한 복합적인 리스크를 충분히 인지하고, 유치권 문제 해결 방안 및 추가 공사 비용 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 입지: 부천의 중심 상권 중 하나로, 지하철 1호선 이용이 편리하며 유동인구가 풍부합니다.

* 다양한 생활 인프라: 쇼핑, 문화, 금융, 의료 등 생활에 필요한 모든 인프라 이용이 편리합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 부천역 주변 개발 및 상권 활성화에 따라 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다. (다만, 이는 유치권 및 리스크 요인 해결이 전제되어야 합니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 285,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 분석:

부천역 주변 신축 오피스텔의 경우, 전용면적 40~50㎡(약 12~15평) 기준으로 호당 2억 5천만원에서 3억 5천만원 이상의 실거래가 및 호가가 형성되어 있습니다.

본건인 더원루미에르오피스텔 807호는 전용면적 43.16㎡(약 13.05평)이므로, 정상적인 상태라면 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

리스크 요인 반영:

그러나 본건은 약 62억 4천만원에 달하는 불확실한 유치권, 별도 등기, 내부 마감재 미시공 상태라는 중대한 하자들을 가지고 있습니다. 특히 유치권 문제로 인해 낙찰 후 소송이 제기되거나, 유치권자가 경매 절차에 개입할 경우 낙찰가의 상당 부분을 웃돌거나, 심지어 낙찰 자체가 무효가 될 위험까지 내포하고 있습니다. 또한, 내부 마감 공사에도 상당한 비용이 추가될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 산정:

이러한 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰을 고려하기도 합니다.

유치권의 성립 여부, 추가 공사 비용, 명도 및 소송 가능성 등을 종합적으로 고려하였을 때,

본건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 2억원 선에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

만약 유치권 문제가 해결되거나, 그 위험성이 명확히 파악되어 부담이 줄어든다면 입찰가 상향을 고려할 수 있겠습니다.

하지만 현재로서는 최대한의 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.