나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [5] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 영업을 하지 않는 상태로 폐쇄되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (5)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 989,000,000원

면적:

토지: 23.85㎡ (약 7.21평)

건물: 154.21㎡ (약 46.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 유치권, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음. 인테리어 등 내부 마감재 미시공 상태로 공실. 영업 미상태 폐쇄.

2. 입지조건

주위환경:

본 건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근 "더원루미에르오피스텔" 내 근린생활시설로서, 부천역 앞 대로변 상업지대와 인접하여 주변 환경은 양호한 편입니다.

교통:

남측으로 부일로에 접하고 남서측으로 부천역과 근접하며, 인근에 버스 정류장 및 버스 터미널이 위치하는 등 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물구조:

철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 15층 건물 내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설입니다. 외벽은 외장석 등으로 마감되었으며, 내벽은 준공 후 미분양된 근린생활시설로 호별 경계벽(1층) 및 인테리어 등 내부 마감재가 시공되지 않은 상태입니다. 창호는 샤시 창호입니다.

이용상태:

근린생활시설로서 현재 공실 상태이며, 1층 내부에 사무용 집기 비품, 2, 3층 내부에 내부 공사용 자재 등이 소재하고 있습니다.

설비:

공용 위생 설비, 엘리베이터, 지하 주차장, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지:

장방형에 가까운 부정형 토지로 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

도로:

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접해 있습니다.

토지이용계획:

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 접함, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원입니다.

등기부 현황:

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 관련: 2019년 주식회사메종드레브개발을 통해 공유자전원지분 이전, 신탁 등기 후 신탁재산 귀속이 있었습니다.

* 채권/압류 등: 한국자산관리공사, 김찬규, 조성제, 주식회사마블플러스원, 주식회사코브라산업, 김덕호 등의 근저당권 및 압류가 등기되었으나 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 말소 기준 권리는 2020년 2월 17일 한국자산관리공사 근저당권입니다.

* 등기부 채권 총액(토지): 약 339억 6천만원.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 관련: 2022년 9월 19일 주식회사메종드레브개발 명의로 소유권 보존 등기되었습니다.

* 채권/압류 등: 문경옥, 김윤홍, 박흥수, 한국자산관리공사, 조성제, 김찬규, 주식회사코브라산업, 주식회사마블플러스원 등의 근저당권이 등기되었으나 모두 말소되었습니다. 말소 기준 권리는 2022년 9월 19일 문경옥 근저당권입니다.

* 기타 권리: 서울보증보험 주식회사, 김윤홍, 부천제일새마을금고, 연승이엔씨, 남부천세무서장, 부천시, 김덕호, 포천세무서장 등의 가압류 및 압류가 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

* 등기부 채권 총액(집합건물): 약 431억 4천 5백만원.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (자세한 내용은 비고 참조)

유치권 신고:

* 우정설비건설 주식회사: 설비 공사비 등 561,000,000원을 위한 유치권 신고. (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부)

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

* 위 유치권 신고들의 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

본 물건은 지하철 1호선 부천역 역세권에 위치한 상업지구 내에 자리하고 있습니다.

주변으로 다수의 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 주변 편의시설: 파머스 식자재마트, 영식자재마트, 로얄쇼핑, 이마트 부천점 등 다양한 편의시설이 인근에 위치합니다.

* 주변 교육시설: 도당고등학교, 부명중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 주변 의료시설: (검색 결과에서 특정 의료시설 정보는 상세히 확인되지 않았습니다.)

* 혐오시설: (검색 결과에서 본 물건지 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

교통:

지하철 1호선 부천역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설:

파머스 식자재마트, 영식자재마트, 로얄쇼핑, 이마트 부천점 등 다양한 쇼핑 및 편의시설을 이용하기 편리합니다.

교육시설:

도당고등학교, 부명중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

의료시설:

(검색 결과에서 특정 의료시설 정보는 상세히 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기부상 별도등기 사항이 존재하여 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 미시공 및 공실: 건물 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실이며, 영업을 하지 않아 폐쇄된 상태로 파악됩니다. 이는 즉시 수익 창출에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 유치권: 두 건의 유치권이 신고되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부 상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 수준으로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후에도 복잡한 이해관계가 얽힐 가능성이 있습니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 사건의 복잡성을 높이는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권의 상업지구에 위치하여 입지 조건 자체는 우수하나, 현재 공실 상태이며 내부 마감재가 미시공되어 있는 등 상품성이 다소 떨어진 상태입니다.

등기부상 다수의 채권 및 압류, 가압류 내역이 존재하며, 특히 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 단순 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 리모델링 및 상권 분석을 통해 재가치를 높일 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 핵심 상업지구 위치.

* 준공된 지 얼마 되지 않은 건물로, 리모델링 시 상품성 개선 기대.

* 부천역 인근 상가 시세 대비 저평가될 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 분석, 건물 상태, 유치권 성립 가능성, 주변 시세 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가 989,000,000원 대비, 미시공 상태, 공실, 불분명한 유치권 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

세부적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.