나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [6] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 영업을 하지 않는 상태로 폐쇄되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (6)

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층 202호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 369,000,000원

* 토지면적: 10.85㎡ (약 3.28평)

* 토지지분: 10.8483㎡ (약 3.28평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 70.14㎡ (약 21.21평)

* 건물지분: 70.14㎡ (약 21.21평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 심곡동, 지하철 1호선 '부천역' 북동측 인근에 위치한 '더원루미에르오피스텔' 내에 소재함.

* 주위환경: 본건이 위치한 지역은 부천역 앞 대로변의 상업지대로서 주변 환경이 양호한 편임.

* 교통상황: 남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접해 있음. 또한 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건이 매우 편리함.

* 도로상태: 건물은 남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 근저당권 (을1) 문경옥 (접수일자: 2022.09.19.)

* 권리내역:

* 토지 등기부 요약:

* 갑6: 주식회사메종드레브개발 (2019.04.26. 공유자전원지분전부 이전)

* 갑7: 소유권이전 신탁 (2019.04.26.)

* 갑8: 신탁재산의 귀속 (2020.02.17.)

* 을19: 한국자산관리공사 근저당권 (2020.02.17. 설정, 말소) - 말소기준권리

* 을20: 김찬규 근저당권 (2020.02.21. 설정, 말소)

* 을21: 조성제 근저당권 (2020.02.28. 설정, 말소)

* 을22: 주식회사마블플러스원 근저당권 (2021.12.23. 설정, 말소)

* 을23: 주식회사코브라산업 근저당권 (2022.09.06. 설정, 말소)

* 을23-3: 김덕호 압류 (2024.01.11.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 주식회사메종드레브개발 (2022.09.19. 소유권보존)

* 을1: 문경옥 근저당권 (2022.09.19. 설정) - 말소기준권리

* 을2: 김윤홍 근저당권 (2022.09.19. 설정, 말소), 박흥수 근저당권 (2022.09.19. 설정, 말소)

* 을3: 한국자산관리공사 근저당권 (2022.09.21. 설정, 말소)

* 을4: 조성제 근저당권 (2022.09.21. 설정, 말소)

* 을5: 김찬규 근저당권 (2022.09.26. 설정, 말소), 주식회사마블플러스원 근저당권 (2022.09.26. 설정, 말소), 주식회사코브라산업 근저당권 (2022.09.26. 설정, 말소)

* 갑2: 서울보증보험주식회사 가압류 (2023.02.03. 설정, 말소)

* 갑3: 김윤홍 임의경매 (2023.07.04. 설정, 말소)

* 갑4: 부천제일새마을금고 임의경매 (2023.08.04. 설정, 말소)

* 갑5: 연승이엔씨 가압류 (2023.08.11. 설정, 말소)

* 갑6: 남부천세무서장 압류 (2023.09.12. 설정, 말소)

* 갑7: 부천시 압류 (2023.09.12. 설정, 말소)

* 을5-1: 김덕호 근저당권부채권 압류 (2024.01.11. 설정, 말소)

* 갑8: 포천세무서장 압류 (2025.01.14. 설정, 말소)

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 유치권, 별도등기.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (제시된 정보 상 특정 임차인은 확인되지 않음)

* 주요 권리 사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸됨)

* 유치권 신고:

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 인건비 등 공사대금 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있으며, 관련 판결문이 첨부되어 있음. 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명함.

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있으나, 역시 성립 여부는 불분명함.

* 별도등기: '별도등기 있음'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 별도등기에 대한 구체적인 사항은 명시되지 않아 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 상권: 본건은 부천역 인근의 중심 상업지대에 위치하여 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역임.

* 주변시설: 상업시설 밀집지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됨.

* (검색 결과) 부천역 주변은 지하철 1호선 역세권으로서 교통의 요지이며, 다수의 쇼핑몰, 백화점, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 밀집해 있음. 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 주거 및 편의: 부천역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설에 대한 접근성이 매우 높음.

* 교통: 지하철 1호선 부천역 이용이 가능하며, 주변 버스 노선이 다양하게 개설되어 있어 시내외 이동이 매우 용이한 교통 요충지임.

1.5. 잠재적 리스크

* 미시공 상태: 내부 마감재(인테리어)가 시공되지 않은 상태이며, 현재 공실로 비어 있음. 이는 낙찰 후 즉시 사용이 어렵고, 상당한 인테리어 공사 비용이 추가로 발생할 수 있음을 의미함.

* 불확실한 유치권: 우정설비건설 주식회사와 정도건설산업 주식회사가 각각 큰 금액의 공사대금 채권을 주장하며 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명함. 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 법적, 재정적 부담이 발생할 수 있음.

* 별도등기: '별도등기 있음'이라는 표기는 등기부등본 상에는 드러나지 않는 별도의 권리나 사항이 존재할 가능성을 시사하므로, 철저한 조사가 필요함.

* 복잡한 권리관계: 중복 병합사건 및 공동담보 물건으로, 채권 및 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리분석에 더욱 신중해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부천역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으나, 내부 마감재 미시공 상태, 현재 공실, 성립 여부가 불분명한 유치권, 별도등기 존재 가능성 등 해결해야 할 여러 난제들을 안고 있음.

* 낙찰 이후 공실을 해소하고 내부 공사를 진행하며, 유치권 문제를 해결하는 데 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상되므로, 철저한 사전 조사와 이에 기반한 투자 계획 수립이 매우 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부천역 역세권이라는 강력한 입지 조건은 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

* 개발 잠재력: 미시공 상태를 인수하여 자체적인 맞춤형 개발 또는 임대를 통해 자산 가치 증대를 기대할 수 있음.

* 경매 할인 여지: 감정가 대비 시장 조사를 통해 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회를 모색할 필요가 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 낙찰 후 예상되는 추가 공사비, 유치권 문제 해결 비용, 공실 기간 동안의 이자 및 관리비, 기타 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가 369,000,000원을 참고하되, 상세한 현장 방문, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 등에 대한 면밀한 조사를 바탕으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* '인수 보증금 합계 0원'이므로, 입찰가 산정 시 인수해야 할 임차인의 보증금은 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.