나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [11] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 현재 정상적으로 사무실로 운영 중이라 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원 2023타경3440 (11) 사건의 부동산 임의경매 물건으로, 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 3층 303호에 소재하고 있습니다.

용도는 근린상가이며, 감정가는 465,000,000원입니다.

토지 면적은 15.60㎡ (약 4.72평)이고, 건물 면적은 100.87㎡ (약 30.51평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 채권자는 김OO입니다.

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치한 "더원루미에르오피스텔" 내 3층 303호에 소재합니다.

지하철 1호선 부천역 북동측 인근의 대로변 상업지대에 속하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 여건은 남측으로 부일로에 접하고, 남서측으로 부천역이 근접해 있으며, 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 위치하여 매우 양호합니다.

부동산의 남측으로는 광대로, 북측으로는 세로가 접해 있습니다.

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 과밀억제권역(수도권정비계획법) 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리에 대한 명확한 언급은 없으나, 임의경매 사건의 경우 선순위 담보 물건은 일반적으로 소멸됩니다.

본 건은 중복병합사건이며, 유치권 및 별도등기가 존재하는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

물건명세서 상 별도등기가 존재하므로, 등기부등본을 통해 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

유치권:

두 건의 유치권이 신고되었습니다.

첫째, 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 관련 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권이 신고되었습니다.

둘째, 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권이 신고되었습니다.

단, 해당 유치권들의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

임차인 현황:

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계가 불분명하더라도, 보증금/차임이 미상인 경우 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 유동인구가 풍부한 부천역 역세권 상업지대에 위치하여 상권 잠재력이 높습니다.

건물은 15층 규모의 업무시설 및 근린생활시설이며, 3층에 위치한 본건은 근린생활시설 용도입니다.

대로변에 위치하여 가시성이 우수하며, 주변의 다양한 상업 및 업무 시설과 함께 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 지하철 1호선 부천역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

부천역 주변으로는 백화점, 대형마트, 병원, 영화관 등 다수의 편의 및 문화 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 약 60억 원이 넘는 거액의 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

본 상가는 준공 후 미분양되어 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 현재 공실입니다. 따라서 입주 및 임대 시 상당한 인테리어 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

감정평가서 상 본 상가는 공실로 명시되어 있으나, 채권자 의견서에는 정상 운영 중이라고 기재되어 있어, 실제 현황 파악이 반드시 필요합니다.

별도등기가 존재하므로, 이에 대한 인수 여부 및 잠재적 위험을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권 상업지구라는 최상의 입지 조건을 갖추고 있어, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리하다는 장점이 있습니다.

하지만 약 60억 원 이상의 대규모 유치권, 내부 미시공 상태의 공실이라는 점은 상당한 투자 위험 요인으로 작용합니다.

채권자의 '정상 운영 중'이라는 주장과 감정평가서 상 '공실'이라는 정보가 상반되므로, 현장 방문을 통한 정확한 사실관계 확인이 무엇보다 중요합니다.

이러한 여러 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 신중한 접근과 면밀한 법률 검토 후에 입찰을 결정해야 하는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 상업지구라는 최적의 입지는 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

유치권 및 내부 미시공 등 현재의 하락 요인으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

직접적인 인테리어 시공을 통해 건물의 가치를 높이고, 임대 또는 재매각을 통해 투자 수익을 극대화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 상기 명시된 여러 리스크 요인(거액의 유치권, 내부 미시공, 정보 불일치 등)을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세에 대한 심층적인 조사, 유치권 성립 여부에 대한 법률 전문가의 자문, 그리고 내부 마감재 시공 예상 비용 산출이 선행되어야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 위험을 고려하여 감정가 대비 일정 비율 이상 하락한 금액에서 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 예를 들어, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 유치권 해결 비용 및 내부 공사 비용을 산정한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.