나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [14] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

- 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (14)

- 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층507호

- 건물명: 더원루미에르오피스텔

- 주용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 포함)

- 층수: 지상 15층 건물 내 5층

- 세대수: 총 108세대

- 사용승인일: 2022년 07월 26일

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 김OO

1.2. 면적 및 감정가

- 토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

- 토지 지분: 6.6754㎡ (약 2.02평)

- 건물면적: 43.16㎡ (약 13.06평)

- 건물 지분: 43.16㎡ (약 13.06평)

- 감정가: 280,000,000원

1.3. 감정평가서 요약

- 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 심곡동, 전철 1호선 부천역 북동측 인근의 상업지대

- 교통상황: 남측 부일로 접함, 부천역 인접, 버스정류장, 버스터미널 위치 (교통 여건 양호)

- 건물의 구조: 철근콘크리트 평슬라브지붕 15층 건물

- 이용상태: 본 건 오피스텔 유닛은 공실이거나 내부 마감재 시공 상태에 대한 별도 정보 없음 (단, 근린생활시설 일부는 미분양 및 내부 마감재 미시공 상태)

- 설비내역: 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식 주차설비 등

- 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류, 소로3류, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

- 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지입니다.

- 부천역 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 위치하며, 버스터미널 이용도 편리합니다.

- 남측으로 대로변인 부일로와 접해 있어 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

2.2. 주변 환경

- 건물은 부천역 인근의 대로변 상업지대에 위치하여 주변 환경이 양호한 편입니다.

- 쇼핑, 금융, 문화 등 다양한 생활 편의시설이 풍부합니다.

- 인근에 부천대학교, 서울신학대학교, 가톨릭대학교 등이 위치하여 젊은 층의 유동인구가 많습니다.

2.3. 토지이용계획

- 일반상업지역에 속하여 상업 및 업무 활동에 적합한 지역입니다.

- 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 관한 관련 법규를 준수해야 합니다.

- 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

- 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (14)

- 경매 구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 김OO

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 정규진

- 보증금: 40,000,000원

- 차임: 1,000,000원

- 전입/확정일자: 2023-07-04

- 배당신고일자: 2023-10-22

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인 정규진 씨는 대항력이 없어, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 따라서 보증금 반환 의무는 인수하지 않습니다.

3.3. 인수주의 권리 및 특이사항

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 상 없음)

- 별도등기: 있음 (주의 요망)

- 특이사항: 중복병합사건, 유치권, 별도등기

- 유치권 신고:

* 우정설비건설 주식회사: 561,000,000원 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부)

* 정도건설산업 주식회사: 5,686,246,078원

* 비고: 상기 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 상당한 금액의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금

- 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

- 본건이 위치한 부천시 심곡동은 부천역을 중심으로 형성된 활발한 상업 및 업무 중심지입니다.

- '더원루미에르오피스텔'은 부천역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 오피스텔과 상가 건물이 밀집해 있습니다.

4.2. 시장 잠재력

- 오피스텔로서 1~2인 가구 또는 소규모 사업체에서 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

- 주변에 대학교가 다수 위치하여 학생 임대 수요 또한 기대할 수 있습니다.

- 감정평가서 상 일부 근린생활시설은 미분양 및 미시공 상태이나, 오피스텔 자체의 완성도 및 시장성은 별도 분석이 필요합니다.

4.3. 경쟁 환경

- 부천역 인근에는 다수의 오피스텔이 존재하여 경쟁이 치열할 수 있습니다.

- 유사 면적 및 입지의 오피스텔 시세 정보를 통해 경쟁력 있는 임대료 책정이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

- 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑시설 이용이 편리합니다.

- 부천역 주변에 다양한 병원, 은행, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 문화시설

- 부천대학교, 서울신학대학교, 가톨릭대학교 등 교육기관이 인근에 위치합니다.

- 부천시립도서관 등 문화시설 이용도 가능합니다.

5.3. 주거 환경

- 역세권 상업지대에 위치하여 주거 편의성은 높으나, 상업지역 특성상 소음 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

- 검색된 결과 중 '원드림빌라' 후기에서 채광과 뷰에 대한 답답함이 언급되었으나, 해당 물건과의 직접적인 관련성은 없습니다.

- 과거 부천시의 소각장 건립 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

- 총액 약 62억 원에 달하는 유치권이 신고되어 있어, 이 부분이 성립될 경우 막대한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

- 유치권 성립 여부는 반드시 면밀히 조사해야 할 최우선 과제입니다.

6.2. 별도등기

- '별도등기 있음' 표기는 등기부등본 상 주요 권리 외에 별도의 권리관계(예: 가압류, 가처분, 미등기 채권 등)가 존재할 가능성을 시사합니다.

- 이에 대한 추가적인 법률 검토 및 확인이 필수적입니다.

6.3. 중복병합사건

- 여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 복잡한 권리 관계 및 경매 절차로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 상태

- 감정평가서 상 일부 근린생활시설의 내부 마감재 미시공 사실이 언급된 점으로 미루어, 건물 전반의 관리 상태 또는 하자 여부에 대한 주의 깊은 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 또한, 오피스텔로서 1~2인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 꾸준한 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

하지만, 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고, '별도등기'의 존재, 중복병합사건이라는 점 등 복합적인 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부에 따라 물건의 최종 인수 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 현장 조사를 통해 실제 상태를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 높은 투자 잠재력을 가지고 있으나, 그에 상응하는 높은 위험 요소를 동반하고 있어 신중하고 면밀한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 부천역 역세권의 탁월한 입지적 가치.

- 편리한 교통망과 풍부한 주변 생활 인프라.

- 1~2인 가구 및 소규모 사업체를 위한 안정적인 임대 수요 기대.

- 비교적 최신식 건물(2022년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

- 감정가: 280,000,000원

- 건물면적: 43.16㎡ (약 13.06평)

- 유사 면적(전용 49㎡) 오피스텔의 최근 거래 시세는 약 370,000,000원으로 파악됩니다.

- 인수 보증금: 0원

- 본 건의 가장 큰 리스크는 약 62억 원에 달하는 유치권 신고액이며, 이 부분이 성립될 경우 실질적인 인수가는 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

- '별도등기' 존재 또한 권리 분석을 통해 명확히 파악해야 할 위험 요소입니다.

- 이러한 높은 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

- 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토할 수 있습니다.

- 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 196,000,000원 ~ 224,000,000원 사이로 제안합니다.

- 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 유치권 성립 여부, 별도등기 내용 등 모든 권리 관계를 명확히 확인하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

- 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (14)

- 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 5층507호

- 건물명: 더원루미에르오피스텔

- 주용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 포함)

- 층수: 지상 15층 건물 내 5층

- 세대수: 총 108세대

- 사용승인일: 2022년 07월 26일

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 김OO

1.2. 면적 및 감정가

- 토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

- 토지 지분: 6.6754㎡ (약 2.02평)

- 건물면적: 43.16㎡ (약 13.06평)

- 건물 지분: 43.16㎡ (약 13.06평)

- 감정가: 280,000,000원

1.3. 감정평가서 요약

- 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 심곡동, 전철 1호선 부천역 북동측 인근의 상업지대

- 교통상황: 남측 부일로 접함, 부천역 인접, 버스정류장, 버스터미널 위치 (교통 여건 양호)

- 건물의 구조: 철근콘크리트 평슬라브지붕 15층 건물

- 이용상태: 본 건 오피스텔 유닛은 공실이거나 내부 마감재 시공 상태에 대한 별도 정보 없음 (단, 근린생활시설 일부는 미분양 및 내부 마감재 미시공 상태)

- 설비내역: 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식 주차설비 등

- 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류, 소로3류, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

- 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지입니다.

- 부천역 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 위치하며, 버스터미널 이용도 편리합니다.

- 남측으로 대로변인 부일로와 접해 있어 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

2.2. 주변 환경

- 건물은 부천역 인근의 대로변 상업지대에 위치하여 주변 환경이 양호한 편입니다.

- 쇼핑, 금융, 문화 등 다양한 생활 편의시설이 풍부합니다.

- 인근에 부천대학교, 서울신학대학교, 가톨릭대학교 등이 위치하여 젊은 층의 유동인구가 많습니다.

2.3. 토지이용계획

- 일반상업지역에 속하여 상업 및 업무 활동에 적합한 지역입니다.

- 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 관한 관련 법규를 준수해야 합니다.

- 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

- 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (14)

- 경매 구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 김OO

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 정규진

- 보증금: 40,000,000원

- 차임: 1,000,000원

- 전입/확정일자: 2023-07-04

- 배당신고일자: 2023-10-22

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인 정규진 씨는 대항력이 없어, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 따라서 보증금 반환 의무는 인수하지 않습니다.

3.3. 인수주의 권리 및 특이사항

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 상 없음)

- 별도등기: 있음 (주의 요망)

- 특이사항: 중복병합사건, 유치권, 별도등기

- 유치권 신고:

* 우정설비건설 주식회사: 561,000,000원 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부)

* 정도건설산업 주식회사: 5,686,246,078원

* 비고: 상기 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 상당한 금액의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금

- 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

- 본건이 위치한 부천시 심곡동은 부천역을 중심으로 형성된 활발한 상업 및 업무 중심지입니다.

- '더원루미에르오피스텔'은 부천역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 오피스텔과 상가 건물이 밀집해 있습니다.

4.2. 시장 잠재력

- 오피스텔로서 1~2인 가구 또는 소규모 사업체에서 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

- 주변에 대학교가 다수 위치하여 학생 임대 수요 또한 기대할 수 있습니다.

- 감정평가서 상 일부 근린생활시설은 미분양 및 미시공 상태이나, 오피스텔 자체의 완성도 및 시장성은 별도 분석이 필요합니다.

4.3. 경쟁 환경

- 부천역 인근에는 다수의 오피스텔이 존재하여 경쟁이 치열할 수 있습니다.

- 유사 면적 및 입지의 오피스텔 시세 정보를 통해 경쟁력 있는 임대료 책정이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

- 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑시설 이용이 편리합니다.

- 부천역 주변에 다양한 병원, 은행, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 문화시설

- 부천대학교, 서울신학대학교, 가톨릭대학교 등 교육기관이 인근에 위치합니다.

- 부천시립도서관 등 문화시설 이용도 가능합니다.

5.3. 주거 환경

- 역세권 상업지대에 위치하여 주거 편의성은 높으나, 상업지역 특성상 소음 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

- 검색된 결과 중 '원드림빌라' 후기에서 채광과 뷰에 대한 답답함이 언급되었으나, 해당 물건과의 직접적인 관련성은 없습니다.

- 과거 부천시의 소각장 건립 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

- 총액 약 62억 원에 달하는 유치권이 신고되어 있어, 이 부분이 성립될 경우 막대한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

- 유치권 성립 여부는 반드시 면밀히 조사해야 할 최우선 과제입니다.

6.2. 별도등기

- '별도등기 있음' 표기는 등기부등본 상 주요 권리 외에 별도의 권리관계(예: 가압류, 가처분, 미등기 채권 등)가 존재할 가능성을 시사합니다.

- 이에 대한 추가적인 법률 검토 및 확인이 필수적입니다.

6.3. 중복병합사건

- 여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 복잡한 권리 관계 및 경매 절차로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 상태

- 감정평가서 상 일부 근린생활시설의 내부 마감재 미시공 사실이 언급된 점으로 미루어, 건물 전반의 관리 상태 또는 하자 여부에 대한 주의 깊은 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 또한, 오피스텔로서 1~2인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 꾸준한 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

하지만, 약 62억 원에 달하는 거액의 유치권 신고, '별도등기'의 존재, 중복병합사건이라는 점 등 복합적인 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부에 따라 물건의 최종 인수 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 현장 조사를 통해 실제 상태를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 높은 투자 잠재력을 가지고 있으나, 그에 상응하는 높은 위험 요소를 동반하고 있어 신중하고 면밀한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 부천역 역세권의 탁월한 입지적 가치.

- 편리한 교통망과 풍부한 주변 생활 인프라.

- 1~2인 가구 및 소규모 사업체를 위한 안정적인 임대 수요 기대.

- 비교적 최신식 건물(2022년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

- 감정가: 280,000,000원

- 건물면적: 43.16㎡ (약 13.06평)

- 유사 면적(전용 49㎡) 오피스텔의 최근 거래 시세는 약 370,000,000원으로 파악됩니다.

- 인수 보증금: 0원

- 본 건의 가장 큰 리스크는 약 62억 원에 달하는 유치권 신고액이며, 이 부분이 성립될 경우 실질적인 인수가는 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

- '별도등기' 존재 또한 권리 분석을 통해 명확히 파악해야 할 위험 요소입니다.

- 이러한 높은 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

- 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토할 수 있습니다.

- 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 196,000,000원 ~ 224,000,000원 사이로 제안합니다.

- 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 유치권 성립 여부, 별도등기 내용 등 모든 권리 관계를 명확히 확인하시기 바랍니다.

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