나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [17] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 9층901호

건물명: 더원루미에르오피스텔

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 (15층 건물 중 9층)

준공일: 2020년 3월 27일 (stcnsDay), 사용승인일: 2022년 7월 26일

1.3. 면적

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.4585㎡ (약 3.16평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

건물지분: 67.62㎡ (약 20.46평)

1.4. 감정가

감정가: 484,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 부천역 북동측 인근의 더원루미에르오피스텔 내에 소재합니다. 부천역 앞 대로변 상업지대로 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통

남측으로 부일로에 접하고 남서측으로 부천역에 근접해 있습니다. 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

별도등기가 존재하므로, 말소 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 최은정: 보증금 40,000,000원, 차임 1,000,000원. 전입/배당신고일 2023년 10월 23일, 확정일자 2023년 7월 25일.

대항력: 없음. 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 유치권 신고

우정설비건설 주식회사로부터 561,000,000원의 공사대금 채권을 위한 유치권 신고가 있으며, 정도건설산업 주식회사로부터 5,686,246,078원의 공사대금 채권을 위한 유치권 신고가 있습니다.

다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 본 경매 진행 과정에서 확정될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건이 소재한 더원루미에르오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로 구성된 복합건물입니다. 총 15층, 108호 규모이며, 본건은 9층 901호로 전용면적 67.62㎡입니다.

4.2. 지역 상권

부천역 인근의 발달된 상업지대에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다. 주변에 다양한 상업, 금융, 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 상업지구 내에 위치하여 쇼핑몰, 백화점, 식당가, 은행 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통

부천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 교육시설

주변 반경 내 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있습니다. (부천남초등학교 등)

5.4. 의료시설

부천역 주변에 종합병원 및 다양한 병의원이 위치하고 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다. (정보 없음, 주변 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

총액 60억 원 이상의 거액 유치권 신고가 존재하여, 향후 낙찰자에게 법적 분쟁 또는 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 유치권 성립 여부에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 별도등기

등기부상 별도등기가 존재하므로, 해당 권리의 상세 내용과 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 내부 마감재

감정평가서 요약에 따르면, 일부 근린생활시설 호실의 내부 마감재가 시공되지 않은 상태인 것으로 언급되어 있습니다. 본건 901호의 정확한 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 초역세권 상업지역에 위치하여 입지적 강점이 뛰어나며, 업무시설 및 근린생활시설로 활용 가능한 오피스텔입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되며, 인수할 보증금도 없습니다.

그러나, 거액의 유치권 신고와 별도등기의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 이에 대한 면밀한 법적 검토 및 권리 분석이 필수적입니다. 유치권 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권의 뛰어난 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 상업지역 내 위치하여 오피스, 소형 사무실, 임대 수익형 상가 등 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

* 유치권, 별도등기 등의 권리 리스크를 충분히 감안한 적정 가격 산정이 이루어진다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 484,000,000원

인수 보증금: 0원

본건과 유사한 면적대의 더원루미에르오피스텔 매물은 공급면적 67.62㎡ (전용 39.06㎡~40.16㎡) 기준으로 2022년 분양 당시 약 3억원대 후반에서 4억원 초반에 거래된 것으로 보입니다. 현재 유사 매물 시세는 정보 부족으로 정확한 파악이 어렵습니다.

따라서, 유치권 등 복잡한 권리 관계와 건물 내부 상태를 고려할 때, 감정가 484,000,000원 대비 70~80% 수준인 338,800,000원 ~ 387,200,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 유치권 관련 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.