나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [1] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 현재 영업을 중단한 상태로 점유자가 없어 집기류가 방치되어 있는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 1층 101호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 1층

건물마감: 외벽 - 외장석 등, 내벽 - 시공되지 않은 상태 (준공 후 미분양), 창호 - 샤시창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.42㎡ (약 1.64평)

토지지분: 5.4241㎡ (약 1.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.07㎡ (약 10.61평)

건물지분: 35.07㎡ (약 10.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 788,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 유치권, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음. 내부 마감재 미시공 상태로 공실임. 현재 영업 중단 상태로 점유자 없어 집기류 방치.

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보, 유치권, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근의 "더원루미에르오피스텔" 내 1층 근린생활시설 101호입니다.

주위는 부천역 앞 대로변의 상업지대로서, 상업 및 업무시설이 밀집해 있는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

남측으로 부일로 대로에 접하고 있으며, 남서측으로 부천역이 인접해 있어 교통 여건이 매우 양호한 편입니다.

인근에 다수의 버스 노선과 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 대로3류(폭 25-30m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

과밀억제권역(수도권정비계획법) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

토지 등기부 요약상 공유자전원지분 이전, 소유권이전 신탁, 신탁재산 귀속 등의 내용이 확인되며, 다수의 근저당권이 설정되었으나 대부분 말소 처리되었습니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존 등기 후 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 매각 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

집합건물 등기부상 가장 빠른 근저당권 (말소기준권리: 문경옥, 2022-09-19) 및 이후 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 또는 부담 가능 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않습니다.

유치권 신고가 존재하나(우정설비건설 주식회사, 정도건설산업 주식회사), 그 성립 여부는 불분명하여 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

별도 등기가 있음을 주의해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황 및 특징

본건은 "더원루미에르오피스텔" 내 1층 근린생활시설 101호로, 전용면적 35.07㎡ (약 10.61평)의 상가입니다.

내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 현재 공실로 집기류 등이 방치되어 있습니다.

1층 101호와 102호 사이의 경계벽이 없으나, 벽체 시공은 용이한 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상업 환경

본건이 위치한 부천역 일대는 부천시의 중심 상업지구로서 유동인구가 매우 많습니다.

오피스텔 및 주변 상업 건물에 다양한 소매점, 식당, 카페, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지 및 주택가가 인접하여 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

최근 상권 분석 결과, 부천역 주변은 지속적인 개발 및 상권 활성화 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부천역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

인근에 공원 및 문화 시설도 위치하여 주거 및 상업 환경 모두 우수합니다.

5.2. 기타 환경 정보

별도 확인된 혐오시설은 없으며, 전반적으로 쾌적한 도시 상업 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 미완공 상태

본건은 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실이며, 이는 입찰 후 추가적인 공사 비용 및 시간 소요를 의미합니다.

임대 수익 발생까지 공실 위험 및 초기 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유치권 성립 가능성

설비 공사 관련 유치권 신고가 존재하며, 성립 여부가 불분명하여 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

이로 인해 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 별도 등기 관련 사항

별도 등기가 존재하므로, 해당 등기의 내용과 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.4. 중복 병합 및 공동 담보 특수성

본건은 중복 병합 사건으로, 여러 채권 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 공동 담보 물건 역시 다수 존재하여 복잡한 권리 관계가 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 중심 상업지구에 위치한 더원루미에르오피스텔 내 근린상가로, 부천역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 내부 마감재 미시공, 장기 공실 상태, 유치권 및 별도 등기 존재 등은 상당한 주의를 요하는 부분입니다.

특히, 유치권의 성립 여부와 별도 등기의 구체적인 내용은 입찰 전 반드시 명확히 파악해야 하며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

따라서 본 물건은 리스크를 충분히 인지하고, 향후 리모델링 및 권리 관계 해결을 위한 명확한 계획을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 탁월한 입지 조건.

* 발달된 상업 지역 내 위치하여 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

* 본건 상가 규모(약 10.61평) 대비 비교적 높은 감정가.

* 리모델링 및 권리 관계 해결 시 높은 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 788,000,000원입니다.

현재 물건의 상태(미마감, 공실)와 유치권, 별도등기 등 제반 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

유치권 해결 비용, 내부 공사 비용 등을 포함한 총 투자 비용을 산출하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 550,000,000원에서 630,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 의견이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.