나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [8] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층204호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [8] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층204호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매6계 2023타경3440 | 소재지: 경기도 부천시 부일로 491, 2층204호 (심곡동,더원루미에르오피스텔) | 감정가: 399,000,000원 | 최저가: 279,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (8)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층204호

용도: 근린생활시설

감정가: 399,000,000원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지 지분율: 1173.60% (제시된 수치 그대로 표기)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.88㎡ (약 22.95평)

건물 지분율: 7588 (제시된 수치 그대로 표기)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOO

채무자: 홍OO

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.

2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

- 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철 1호선 "부천역" 북동측 인근의 "더원루미에르오피스텔" 내 근린생활시설 1층 101호 외 11호로서 주위는 부천역 앞 대로변의 상업지대인바 주변 환경은 양호한 편임.

- 교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통 여건은 양호한 편임.

- 건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서

외벽; 외장석 등 마감.

내벽: 본건 상가는 준공 후 미분양된 근린생활시설로서 호별 경계벽(1층) 및 인테리어 등 내부 마감재가 시공되지 않은 상태임. (별첨 건축물현황도 및 사진 참조)

창호: 샤시 창호임.

- 이용상태

근린생활시설로서 기호 1-12호 모두 공실임. (1층 내부에 사무용 집기 비품 (책상, 의자 등)과 2, 3층 내부에 내부 공사용 자재 등이 소재함)

- 설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하 주차장, 기계식 주차 설비 등.

- 토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태 등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역 (수도권정비계획법), 중점경관관리구역.

- 공부와의 차이

해당 없음.

- 기타 참고사항 (임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

3. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리하고 있어 초역세권 입지를 자랑합니다. 부천역을 중심으로 이마트, 부천지하도상가, 자유시장, 로데오거리 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 기반으로 하는 안정적인 상권입니다. 남측으로는 부일로가 접해 있고, 부천역과도 근접하며 버스정류장 및 버스터미널이 인근에 위치하여 교통 여건이 매우 양호한 편입니다. 주변에는 성주초등학교, 부천남중학교, 부천공업고등학교, 부천고등학교 등 교육 시설도 위치하고 있습니다.

4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 주OOOOOOOOOO입니다. 채무자는 홍OO이며, 채권자는 김OO입니다. '주의사항'에 명시된 '별도등기 있음'은 해당 물건에 설정된 일반적인 근저당, 압류 등과는 별개의 등기사항이 존재함을 의미합니다. 이는 추가적인 권리관계나 부담이 있을 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본을 상세히 확인하여 면밀한 분석이 필요합니다. 또한 '특이사항'으로 '중복병합사건'으로 기재되어 있는데, 이는 동일한 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우를 의미합니다. 이러한 경우 사건 처리 과정이 다소 복잡할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 부천역 인근은 부천시의 핵심 상업지대 중 하나입니다. 대로변으로는 병·의원, 휴대폰 대리점, 편의점, 카페, 문구점, 제과점 등 다양한 업종이 성업 중이며, 이면도로에는 일반음식점, 주점, 노래방, 당구장 등이 밀집해 있습니다. 특히 부천역 로데오거리 일대는 젊은 층의 유동인구가 많아 활기찬 분위기를 형성하고 있으며, 서울신학대학교와 부천대학교가 인근에 위치하여 학생 수요도 꾸준한 편입니다. 상업시설 비율이 높은 지역으로, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 1층 내부에는 사무용 집기 비품이, 2, 3층에는 내부 공사용 자재가 소재한 상태로 공실로 이용되고 있어, 이는 향후 상가 활성화를 위한 적극적인 마케팅 및 시설 보완이 필요함을 시사합니다.

6. 생활정보

본 물건지인 더원루미에르오피스텔은 부천역 역세권에 위치하여 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 도보 거리에 다수의 병원(의원), 은행, 약국, 관공서, 대형마트(이마트), 재래시장(자유시장) 등이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 다양한 음식점, 카페, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

혐오시설 관련하여, 부천시에서는 과거 혐오시설로 인식되던 소각장이나 하수처리장 등을 친환경 문화예술 공간으로 재탄생시키려는 노력을 기울이고 있습니다. 현재까지 직접적으로 본 물건지 인근(심곡동 169-1)에 혐오시설이 운영 중이거나 계획되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만 소각장이나 하수처리장 등의 시설이 과거에는 도시 외곽에 위치했으나, 도시 개발로 인해 주거지와 가까워지는 경우도 발생하므로, 해당 지역의 장기적인 도시 계획 및 시설 입지 여부를 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

가장 두드러지는 리스크는 '내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실'이라는 점입니다. 이는 입찰 후 추가적인 인테리어 및 마감 공사 비용이 상당 부분 발생할 수 있음을 의미합니다. 따라서 해당 비용을 감안한 신중한 투자 결정이 필요합니다. '별도등기 있음' 역시 잠재적 리스크 요인입니다. 이는 일반적인 권리관계와 별도로 존재하는 등기사항으로, 해당 권리가 경매 절차에서 어떻게 처리되는지, 또는 낙찰 후 인수해야 하는 부담은 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 상가 부동산의 특성상 경기 변동이나 공실률 증가 등의 시장 위험에 노출될 수 있으며, 임대차 관계가 불분명한 경우(임대 관계 미상) 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부천역이라는 탁월한 입지와 양호한 교통 여건을 갖춘 근린생활시설입니다. 역세권 상업지대로서 잠재적인 가치는 높으나, 내부 마감재가 시공되지 않은 상태의 공실이라는 점과 별도등기 존재 등은 상당한 주의를 요합니다. 향후 투자자는 추가적인 공사 비용과 별도등기 관련 리스크를 충분히 고려하여 접근해야 할 것입니다. 이러한 부담 요인들을 극복하고 적절한 리모델링 및 마케팅 전략을 구사한다면, 부천역 상권의 이점을 활용하여 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

탁월한 부천역 역세권 입지를 활용한 상가 투자 기회입니다.

건물 자체가 아직 내부 마감이 되지 않은 상태이므로, 투자자의 니즈에 맞춘 고품질의 인테리어 시공을 통해 차별화된 공간 창출이 가능합니다.

미래 가치 상승이 기대되는 부천 지역 개발 호재(영화문화산업단지 복합개발 등)와 함께 고려해볼 수 있습니다.

별도등기 및 미시공 상태로 인한 리스크를 감안하더라도, 낙찰가율에 따라 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매6계