나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [8] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 영업을 하지 않는 상태로 폐쇄되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (8)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층 204호

용도: 근린상가

감정가: 39,900,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지 지분: 11.736㎡ (약 3.55평)

건물 면적: 75.88㎡ (약 22.95평)

건물 지분: 75.88㎡ (약 22.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치

본 물건은 경기도 부천시 심곡동 169-1번지에 위치한 더원루미에르오피스텔 2층 204호에 해당합니다.

주요 용도는 근린생활시설이며, 15층 규모의 업무시설 및 근린생활시설 복합 건물 내에 소재합니다.

해당 건물은 철근콘크리트구조로 지어졌으며, 총 108호실로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 근린생활시설로도 이용 가능한 복합 용도입니다.

본 건은 2019년 건축허가를 받아 2020년 사용승인되었으며, 2022년 최종 사용승인되었습니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본 물건은 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로는 폭 25~30m의 대로(부일로)에 접해 있으며, 북측으로는 세로에 접해 있습니다.

인근에 버스정류장과 버스터미널이 위치하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

주위는 부천역 대로변의 상업지대로서 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

2.3. 주변 시설

건물 내에는 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장(기계식 주차 포함) 등이 설치되어 있습니다.

부천역 상업지구에 인접하여 다양한 금융, 쇼핑, 편의시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

제출된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 파악되지 않은 상태이며, 별도의 임차인은 등기사항에 기재되지 않은 것으로 보입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 집합건물 등기부상의 을1 근저당권(문경옥, 825,000,000원, 2022-09-19 접수)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 등기부상 인수하는 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, "별도등기 있음"이라는 표기가 있으며, 물건명세서 상 유치권 신고가 2건 접수되어 있으나 그 성립 여부는 불분명하므로 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현황

본 물건은 근린생활시설로 이용 가능한 상가입니다.

현재 인테리어 등 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실이며, 영업을 하지 않아 폐쇄된 상태로 확인됩니다.

건물 내 1층에는 사무용 집기, 2층 및 3층에는 내부 공사용 자재가 일부 소재하고 있습니다.

4.2. 주변 상권

물건이 위치한 부천역 인근은 부천시의 주요 상업 중심지 중 하나입니다.

다양한 업종의 상가와 오피스, 주거 시설이 혼재되어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

더원루미에르오피스텔은 15층 규모의 건물로, 내부에는 엘리베이터, 공용 위생설비, 지하 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

부천역을 중심으로 형성된 상업 지역에 위치하여 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무

부천시 심곡동 169-1번지 또는 부천역 인근 지역에 대해 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수 처리 시설 등)이 물건지 바로 인근에 위치한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부천시 대장동 등 일부 지역에 소각장, 하수처리장 등 혐오시설 집중 문제로 인한 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미시공 및 공실 상태

본 건은 인테리어 등 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실이며, 영업 활동이 중단되어 있어 낙찰 후 즉시 사용하기 위해서는 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.2. 유치권 성립 여부 불분명

물건명세서상 우정설비건설 주식회사(5.61억원)와 정도건설산업 주식회사(56.86억원)로부터 유치권 신고가 접수되었습니다. 공사대금 채권을 근거로 한 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 해당 유치권의 성립 및 효력 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 두 건의 유치권 합계액은 약 62.47억원에 달합니다.

6.3. 별도등기

등기부등본상 '별도등기 있음'이라는 표기가 있어 추가적인 권리 관계나 제한 사항이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 유치권과 관련된 사항일 수 있으며, 관련 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.4. 중복병합, 공동담보

사건은 중복병합 및 공동담보로 진행되고 있어, 채권자 간 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근의 상업지구에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 내부 마감재 미시공 및 장기 공실 상태라는 점, 그리고 유치권 성립 여부가 불분명한 상당한 금액의 유치권이 신고되어 있다는 점이 큰 리스크 요인입니다. 이러한 문제점들을 해결하기 위해서는 상당한 추가 비용(인테리어 공사비, 유치권 해결 비용)이 투입될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰 후 재투자 비용 및 잠재적 위험을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

부천역 인근 상업지구에 위치하여 역세권 프리미엄과 풍부한 유동인구를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 완성 시 높은 활용도

내부 마감 및 유치권 문제가 해결된다면, 근린생활시설로서의 가치가 회복될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 39,900,000원 대비 현저히 낮게 책정될 가능성이 높습니다.

이는 다음과 같은 요인들을 종합적으로 고려해야 하기 때문입니다.

* 내부 마감재 시공 및 상태 복구를 위한 상당한 공사 비용 발생 예상.

* 약 62.47억원에 달하는 유치권의 성립 및 해결 비용 또는 낙찰 후 인수 부담 가능성.

* '별도등기'로 인한 추가적인 불확실성.

정확한 예상 입찰가는 이러한 추가 투입 비용과 예상되는 유치권 해결 방안, 그리고 향후 시장 상황을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 유치권의 법적 효력 및 해결 가능성이 불투명한 점을 감안할 때, 입찰가를 산정하기 위해서는 전문가와의 심층적인 상담 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.