나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [3] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 현재 영업을 중단한 상태로 점유자가 없어 집기류가 방치되어 있는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부천지원 2023타경3440 (3)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 김OO

* 감정가: 1,053,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 토지 면적: 6.96㎡ (약 2.1평)

* 건물 면적: 45.00㎡ (약 13.6평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근의 "더원루미에르오피스텔" 내 1층 103호 근린생활시설입니다.

* 주위는 부천역 앞 대로변의 상업지대로 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로 부천역에 근접합니다.

* 인근에 버스 정류장, 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 토지 등기부 요약: 여러 소유권 이전, 신탁, 근저당권 설정 및 말소 기록이 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 보존, 다수의 근저당권 설정 및 말소 기록, 가압류, 임의경매 개시 결정, 압류 기록이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다.

* 채권자 제출 의견서에 따르면 현재 점유자가 없어 집기류가 방치되어 있는 상태로 영업을 중단한 상태입니다.

3.3. 말소기준권리

* 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 09월 19일자 문경옥 근저당권(을1)입니다.

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 02월 17일자 한국자산관리공사 근저당권(을19)입니다.

3.4. 특이 권리사항

* 본 사건은 중복병합사건으로, 관련 사건들의 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 우정설비건설 주식회사 및 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권을 위한 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 별도 등기가 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

* 본 건은 근린생활시설로 이용 가능한 용도이며, 현재 내부 마감재가 시공되지 않아 공실 상태입니다.

* 건축물대장상 '더원루미에르오피스텔' 내 108개 호실 중 하나이며, 주 용도는 업무시설 및 근린생활시설입니다.

4.2. 주변 상권

* 부천역 앞 대로변의 상업지대로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변 환경은 양호한 편으로 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 부천역 인근으로 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 상업지대가 발달하여 외식 및 문화생활 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미완공 및 공실 상태

* 본 상가는 준공 후 미분양되어 호별 경계벽 및 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실입니다.

* 내부 마감 공사 및 경계벽 설치 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유치권 문제

* 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 별도 등기

* 별도 등기가 존재하여 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

6.4. 복잡한 권리관계

* 다수의 근저당, 압류, 가압류 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있습니다.

* 채권 총액이 매우 높아 채무 부담이 상당함을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부천역 역세권의 우수한 입지를 갖춘 상가이나, 내부 마감 미시공, 공실 상태, 미확인 유치권, 별도 등기 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 권리관계가 복잡하고, 채권 총액이 높아 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 유치권의 성립 여부 및 별도 등기의 구체적인 내용을 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 상업지구라는 입지적 장점을 가지고 있어 향후 상권 활성화 시 높은 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 내부 마감 공사 및 유치권 관련 문제를 해결한다면 정상적인 상가로 활용 가능합니다.

* 경매 감정가 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,053,000,000원입니다.

* 현재 미완공 상태, 공실, 유치권 신고 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수할 보증금은 없으나, 예상 입찰가는 공사비, 유치권 해소 비용, 기타 부대 비용 및 예상 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 유치권 관련 법률 검토, 주변 시세 조사를 반드시 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.